尽管中国房地产市场整体降温的趋势正在显现,但部分三四线城市楼市热度仍较明显,而这些过热的城市或许将成为下一轮房地产调控政策收紧的重点区域。（新房）

14城去化周期在半年以下,住宅待售面积处于近三年低点

从库存方面来看,中房网根据国家统计局此前公布的统计数据整理,如果以2016年1-2月全国商品房待售面积(7.9亿平方米)为最高点,截至到今年9月底,全国商品房待售面积为6.11亿平方米,与2016年高点相比库存去化达1.28亿平方米。如果单从住宅待售面积来看,截至到9月底为.2亿平方米,这一数值已经处于近6个月低点。

待售面积的减少,一方面由于热点城市的限价政策,使得新房的供应节奏相对缓慢。另一方面,本轮楼市调控中受政策加大对三四线城市去库存的力度、城市外溢效应积极释放,以及购房预期不断调整等因素影响,三四线房地产市场基本面得到较好改变,房地产去库存取得了积极的进展。

具体到各个城市来看,根据相关房地产研究院提供的报告显示,截至9月底,共有杭州(楼盘)、滁州(楼盘)、茂名(楼盘)、南京(楼盘)、马鞍山(楼盘)、郑州(楼盘)、常德(楼盘)、九江(楼盘)、清远(楼盘)、柳州(楼盘)、金华(楼盘)、宁波(楼盘)、宜昌(楼盘)、景德镇、重庆(楼盘)、惠州(楼盘)、莆田(楼盘)、南宁、嘉兴(楼盘)、温州(楼盘)等20个城市新建商品住宅去化周期低于8个月,除杭州、南京、郑州、宁波、重庆、南宁这6个城市为二线城市以外,其余均为三四线城市。

从报告来看,杭州、南京、郑州、宁波四个二线城市新建商品住宅去化周期分别为-6个月,这些二线城市库存规模偏小。除此4个二线城市去化周期低于6个月以外,还有10个三四线城市去化周期也处于6个月或以下水平。

当前部分三四线城市的去化周期甚至小于二线城市,这也充分说明其去库存成效显著。而在房地产去库存取得积极成效的同时,也给这些库存去化周期较短的城市房价带来上涨压力,这些城市在库存方面的变化,应该会引起地方房地产主管部门的足够重视。

部分城市房价上涨压力仍存,或成下一轮调控重点区域

从房价表现来看,国家统计局公布的《9月份70个大中城市住宅销售价格变动情况》显示,西安(楼盘)新建商品住宅价格同比涨幅居首,达14.9%;北海(楼盘)同比涨幅达14.2%。此外,扬州(楼盘)、蚌埠、韶关(楼盘)、徐州(楼盘)、重庆、长沙(楼盘)、九江、洛阳(楼盘)、金华、沈阳、湛江(楼盘)、南宁、宜昌同比涨幅都保持在10%以上。

从房价环比涨幅排行来看,9月份包括安庆(楼盘)、济宁(楼盘)、哈尔滨(楼盘)、长春(楼盘)、南充(楼盘)、沈阳、西宁(楼盘)、岳阳(楼盘)、贵阳、大连(楼盘)、吉林、遵义(楼盘)、大理(楼盘)、乌鲁木齐等城市新建商品住宅环比涨幅处于全国前列。

上述提到的城市由于购房政策相对宽松,商品住宅去化周期短,使得市场处于热点期。如果未来房价继续上涨或涨幅难以下滑,库存得不到有效的补充,预计这些城市将是今年第四季度的调控重点。

根据最新数据显示,2017年以来,全国百城内发布的有关房地产的调控政策已经超过200次。其中,9月份楼市政策发布密集,多达45个城市(含央行等部门)发布了有关房地产内容政策52次,政策密集程度超过了2016年10月份。

分析师表示,从目前各地的房地产政策内容看,限购与限售全面升级。全国限售城市扩大到了50个,预计未来将快速向三四线蔓延,后续可能会超过50个城市执行限售。核心分布特点是,房价上涨城市,位置在一二线热点城市周围。限购政策不足以抑制市场热度的城市,都会限售。

相关研究中心也在一份报告中预测,现有调控城市将进一步扩容,受制于房价上涨过快,或多或少透支未来市场预期,以淮安(楼盘)、盐城(楼盘)、徐州等为代表的一些新晋热点三四线城市将成为下一阶段调控重点。预计更多三四线城市将跟进落地乃至升级“四限”新政,以便缓解房价上涨预期,维稳房地产市场。

专家认为,9月三四线城市房价上涨较为突出,说明目前部分三四线城市购房政策相对宽松,市场受追捧,类似城市后续若房价上涨幅度难以下滑,预计这些城市是今年第四季度政策频频收紧的重点城市选项,比如贵阳。

中房研协测评研究中心在近日最新发布的秋季报告里也指出,报告给未来5-10年的房地产市场定调,未来调控政策依然围绕“房住不炒”展开,长效机制加快推进的同时,短期的行政调控措施也不会放松。目前来看,对于房价上涨后劲充足的二三线城市,将跟进落地或升级限购、限贷、限售、限价政策,缓解房价上涨预期,稳定房地产市场。

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