众筹，作为一种投资理财型产品，是当下互联网和金融圈最火热的词汇之一，而将众筹再运用到中国经济近十年最火热的房地产行业中，则产生了更受关注的房地产项目众筹。

目前国内常见的众筹可分为四种类型，即债权众筹、实物众筹、股权众筹和捐赠众筹。

国内房地产市场上，开发商大多是就单个楼盘设立项目公司进行开发，但就项目公司而言，开发商目前基于控股权的考虑，尚未见有进行大规模股权众筹的。而捐赠众筹目前在国内的房地产市场中，尚没有生根发芽的土壤。

因此，目前市场上林林总总的房地产众筹项目，归根结底，主要就是债权众筹和实物众筹两类，而在这两者中，债权众筹又是最为普遍和发起人及众筹平台最为喜爱的类型，其实就是一种投资理财型产品，例如团贷网的房宝宝和平 安好房的海外众筹，但这也是法律风险较大的一种类型。

其实，房地产行业所谓的的实物众筹与之前的集资建房，有着众多的相似之处，无非都是由开发商或平台先行调查摸底后，退出众筹建房的产品，由跟投者进行出资，选定房型和份额，最终由开发商进行修剪直至交付，最近碧桂园与平安推出的一款项目、南京一家地产公司推出“乐 居众筹”，均是这种实物众筹的典型。

笔者认为，这种众筹方式对于开发商而言，最大的风险在于，房地产实物众筹在本质上还是一种房屋预售行为，按照《城市房地产管理法》、《城市商品房预售管理办法》以及《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，商品房预售的条件是房地产开发企业取得预售许可证。如果出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。

因此，如果开发商在取得预售许可证前向投资者众筹，则此种模式极有可能被认定为一种无效行为或无效合同，同时，开发商还可能面临接受行政主管部门处罚的法律风险。

值得注意的是，房地产行业中债权众筹存在三大法律风险，从轻至重，分别是民事责任、行政处罚责任、刑事责任。

投资收益回报违约纠纷，这是债权众筹最可能存在的一种违约情形，当开发商或平台出现短暂的资金紧张，对跟投者的投资回报支付不及时，或者没有按照约定支付回报，或者各方对回报约定的理解产生分歧时，都有可能产生此类纠纷。

一旦此类纠纷产生后，开发商或平台就应做好单案的应对，否则，一旦未妥当处理，引起更多跟投者的争议，那么就有可能导致另一类更为严重纠纷的产生，即解除合同纠纷。

而解除合同（退出）纠纷对于整个众筹项目来说，其造成的影响是不可逆转的，一旦跟投者对项目失去信心，或者与开发商或平台产生不可调和的矛盾，则跟投者极有可能要求解除合同（跟投资参与众筹项目的行为在法律本质上就是与开发商或平台达成的投资合同），退还投资款。

当然，开发商或平台有权根据众筹时的约定来反驳或要求法院驳回跟投者解除合同的请求，但如果产生了大规模的集体诉讼，在当前社会维稳为重的大环境下，开发商或平台将面临更大的压力。

虽然说，在我国现行的行政立法层面，还尚未涉及到众筹这类的经营行为，但如果开发商或平台在开展项目众筹过程中，出现某些违反现行法律法规的行为，但又尚未造成严重后果触犯刑法的情况下，可能会面临行政机关的行政处罚，在债券众筹和实物众筹中，虚假广告宣传、非法经营、这三种风险需要特别注意。

不论是对于开发商而言，还是平台，甚至是跟投者，债权众筹项目最为严重的后果就是触犯刑事法律，相关的责任人构成犯罪，判处刑罚，而跟投者也可能因为整个项目被纳入刑事案件处理而导致投资本金的收回遥遥无期，蒙受巨大损失。就目前司法实践已经产生的案件来看，主要集中在非法吸收公众存款罪、集资罪这两类刑事法律风险。

在当下房地产行业面临销售困境和资金压力的情况下，不论是开发商还是平台，众筹确实是一种募集资金和推广营销的绝佳手段，但由于我国目前的立法框架下还未有明确的法律法规对众筹进行规范和指导，因此，开发商和平台都应更加谨慎的参与其中，切忌企图游走在法律空白处获利，而众多跟投者也应更加理性的对待日益繁多和充满诱惑的众筹项目。

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