房地产交易萎缩地方政府试探政策底 放风要放松限购限贷

　限购中的寻租和市场失灵都说明，任何行政性政策都必须建立在顺应市场主体利益的基础上，才能有效地调节市场行为，而任何试图扭曲市场主体利益的政策，一定会失效，注定会失败。长时间以行政审批维持的管制型市场交易成本极高、效率最低，也是极易寻租的市场。

今年以来，楼市出现许多让“专家”跌破眼镜的现象，这边说，一线城市房价没问题，泡沫主要集中在三线以下城市，那边河北多个县市因北京部分功能的转移，坐地起价。生活在一线城市、飞来飞去给开发商和各类论坛捧场当吹鼓手的“砖家”，当然不希望自己的房价缩水，但一线城市的房价不是由他们的自负自大所决定的。

　　今天有消息说，号称“ 最高公寓”、深圳福田“楼王”的东海国际公寓近日推出十套特价房，价格从原来最高时的每平7万跌至，跌去了2万多元，这已不是一线城市房价的第一张骨牌。

　　上周亦有报道说，为减少库存量对市场的心理压力，遏制持续下跌态势，杭州市房管局将11.万套的高库存房源人为削减掉4万套，如此“数字化”、“变戏法”似地“去库存化”，引起轩然大波，市民吐槽说这是“掩耳盗铃”之举，通过数字做假稳定市场信心。

　　今年以来，随着房地产交易萎缩，市场低迷，许多地方蠢蠢欲动放风说要放松限购限贷，以此放气球，试探“政策底”。中国的房地产市场，十年多间调控与反调控的博弈中，市场主导者总要与监管者玩“胆小鬼”游戏，只要房价稍一下行，就会立即“从政治上重视”。

　　今年一季度以来，经济下行压力显著加大，各类“砖家”跳出来力挺：“遏制经济下行要靠房地产上行”、“指望房价下跌不是脑子有病就是别有用心”，“房产税开征要两个100年”，“北京上海的房价20年后要涨到60—80万一平方米，到时有房子的人都是亿万富翁”，“想让房价下跌是痴心妄想”……如此等等，一些有违常识，甚至近乎蛮横的话语竟赢得满堂喝彩和掌声，利益挟裹之中，许多人都想寻心理安慰，由不讲理的“砖家”们扮演了这样的心理辅导角，让人怀疑他们是否在参与传销。

　　这些都是典型而独特的中国房地产市场的“好声音”。利益纠缠、瓜田李下的挟裹、认知俘虏形成的“旋转门”，导致调控中一道道“硬杠杠”形同虚设，而监管部门睁着眼闭只眼地装糊涂。这次，杭州的房产主管部门甚至赤膊上阵，悄悄修改库存数据，希望以此来“稳定市场”。

　　在中国市场经济最发达的地区，“闲不住的手”都把市场搅得不得安宁，房地产对中国经济的捆绑无以复加，政府迷信自己的手力大无比，随时可以撩拨调节市场，实际上这只会造成更大的扭曲。

　　实际是，限购中的寻租和市场失灵都说明，任何行政性政策都必须建立在顺应市场主体利益的基础上，才能有效地调节市场行为，而任何试图扭曲市场主体利益的政策，一定会失效，注定会失败。长时间以行政审批维持的管制型市场交易成本极高、效率最低，也是极易寻租的市场。

　　因为市场比管制聪明，市场交易主体比官员聪明，经营者比政府聪明，市场博弈真正的“高手”在市场里，而不是坐在办公室里想对策的官员。三年前，限购开始时，吴敬琏先生说，“反正限购不是改革，只会助长寻租”。结果三年下来，“双限”的成果被他不幸言中，市场的扭曲和失灵进一步加剧，局部甚至有失控的风险。

　　前不久，深圳有报告说，在限购限贷中作犯科做假购房证明的有0多人被抓，涉及房产管理、社保、地税等多个部门。这场涉及到全国绝大部分大中城市的限购限贷在三年多的实践中，行政性手段人为设立的“二套房审批”、“非户籍居民家庭购房纳税或社保费年限”门槛，在实践中一再被市场利益相关方突破，底限早已失守。

　　只要肯花钱，就能买到“二套房审批”手续和社保纳税证明，限购限贷刚开始的时候，“这也不能贷，那也不能购”，结果门道摸清楚了，变成了“这也可以贷、那也可以购”，“双限”已形同虚设。在经济下行压力加大的背景下，放开限购限贷似乎还“功在国家，利在民众”，炒房者可以继续行走江湖，开启新黄金(1291.20, 0.40, 0.0%)十年？

　　最近，关于房地产市场调控又出现一个双向调控的新提法，但是，如果不在顶层设计和长效机制上采取有效措施遏制资产泡沫，那不会有独特的“中国模式”可以避免泡沫的终极命运，中国的房地产不会“永远沐浴在朝霞中”。一个值得注意的现象是，今年以来金融体系普遍对房地产市场恐高，最近参加一个金融系统的风险研讨会，多位与会的金融系统负责人都把房地产市场的风险放在重中之重。

　　一些省份银行业房地产关注类贷款余额激增，随着银行贷款关闸，开发商转向民间借贷，这等于花钱买绞索，资金链断裂跑路事件不断，留下堆烂尾楼让政府善后。连过去一向质量优良的房产抵押类贷款（贷款 / ）遭遇弃房，抵押止赎的房子挂上淘宝房，与前几年的盛况相比，恍若隔世。

　　内地房地产市场在高位出现的信贷衰竭，与上世纪80年代后期的 及此轮危机前的美国非常相近，住宅类资产价格持续冲高到信贷无法支撑甚至枯竭的程度，说明一个罕见的长周期繁荣“尾部时刻”渐行渐近。

　　一辈子数度历经房地产风云变幻的李嘉诚“不想赚最后一个铜板”，挥挥衣袖不带走一丝云彩，清空内地房产，盆满钵满地走了。若干年后回头看，李老此举堪称是房地产市场的“敦刻尔克大撤退”。当下，显然不是一个新时代的开始，而是一个非理性疯狂的尾声，不是一个美好清晨的开始，而是一个漫漫长夜的无奈枯守。

　　房地产市场最大的特点是，一旦危机来临，流动性瞬间冻结，市场万赖俱寂，所有人都无法逃离。当然，中国的房地产市场没有经历全局性萧条，所有人都认为房地产泡沫是个鬼——谁都没见过。

　　中国有句老话，富贵险中求。在中国110多万亿元的M2驱动下，房地产冷却似乎并不容易。“动物精神”驱动下的“尾部市场”，可能是利润最丰厚的阶段，一二线城市房价“加速赶顶”，而许多曾经热炒的三线城市在灼热中会突然变脸。

　　金融抑制条件下，曾经的财富焦虑、投资饥渴和天量信贷货币堆积，铸就了房地产市场十多年的旷世繁荣，漫长流金岁月孽生堆积了资产泡沫，但许多人忘记了财富不是自己创造的，而是天上掉下来——只要你持有了房产，就是上帝对你的眷顾。

　　曾经的“美国梦”和“ 神话”都有过梦醒时分。人类历史上，从来没有哪一个“伟大的国家”是通过钢筋混凝土堆积，通过“做大做强房地产”来实现的，并不存在一个所谓的“中国模式”可以避免这个魔咒。

　　在中国经济转型所面临的诸多风险和挑战中，最大最凶险的挑战，还是来如何应对以房地产为核心的资产泡沫风险，因为这不仅关系到经济安全，甚至关乎社会治理和国家安全。

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