《保障房周边配套普遍不完善或加剧住房贫富分化》。文章指出：各地大规模兴建保障性住房，
文章举例：位于福建省福州市仓山区建新镇的福湾新城共有春风苑、夏雨苑、秋月苑、冬阳苑4个小区，总计有近百栋的住宅楼，是福建省迄今已建成的规模最大的社会保障性住房集中区。2009年，福湾新城各小区先后交房，陆续入住的业主随后发现，交通出行、孩子教育、医疗保障等基本的城市公共服务在这里都成了“奢望”。
实际这是新建保障房小区的必然。不但是保障房单独建设的小区因选址原因配套建设还有很多年要走，即使是商品房小区，非拆迁项目的商品房小区由于公建配套跟不上，大量住房处于闲置阶段，这也是可以理解的。
房地产开发的最初阶段，可以理解的是房企一般不接触城市拆迁改造项目，而是大规模圈占城近郊土地。必然万科公司，在土地招拍挂政策开始前后，进入北京等等新兴市场，靠协议出让拿地十分艰难，走招拍挂市场拿到的土地一般集中于郊区。
所以一直有万科等品牌企业是拿郊区的土地迈出城市中心的房价这一说法。原因是万科等企业的品牌效应与公建配套的完善过程有望。
很多城市的发展过程基本遵循此规律。但是，公建配套建设远远没有我们想象中那么容易。很多人认为：大量闲置住房应该予以禁止，这也是目前的不理性政策的基础。只是我不这么看，闲置之所以成为闲置，原因是城郊项目不适合居住生活，有很长的配套完善过程。由于子女就学与年富力强阶段的工作要求，城郊商品房与别墅项目只能成为第二居所。这也是城中豪宅逐渐成为趋势的基础。
最近走了两次小汤山，昨天到中央财经大学北校区去了一次，在我眼里，立汤路北部的别墅项目，对于有子女就学，工作在城市中心区域的人们，确实相当不便利。特别是子女就学，也许最好的解决方式，是孩子随着祖父母或者外祖父母。
最近也接触了很多被商住两用项目甩出来的北京商业项目。住宅部分都已经开发完毕，只是配套的商业及写字楼部分，被原来的开发公司放弃。主要原因也在于商业及配套的写字楼，在入住比例不高，配套不完善的地区还有大量的时间去养。但是，对于投资回报要求比较强的地区，这种滋养过程过于漫长。
保障房建设的几种方式，最容易出问题的恰恰是单独供地的项目，这也是很多经适房限价房项目被弃购的主要原因。为了维持低房价，只能土地与补偿价格低廉的地区，这些地区主要是配套不可能完善。商品房小区很多是居住改善升级的人，为子女和自己未来考虑，先行投资房产，等待配套完善之后再居住。但是，保障房项目却不能让消费人等待。而且，甚至公交地铁都不通的地区，保障房居住者一般的工作机会都在主城区，来往交通只能依靠公交和地铁城铁，这样一来不论是时间还是交通费用，都是不可承受的。
最好的保障房形式实际还是配建与旧改原址回迁。保障房集中于市区中心也是必然的要求，搞贫民窟似的保障房并没有多大意义。那么被弃购的保障房，也许会成为新的投资产品，如天通苑和回龙观一样，销售阶段无人选择或者选择不起，但是，五到十年之后升值迅速，也造成弃购人的心理不理性。
发表评论