房地产再融资重新开闸 不会导致房地产调控的努力“开倒车”

近日有消息称，证监会上市一部已正式致函沪深两大交易所，就上市公司并购重组、再融资涉及房地产业务提交相关报告提出了具体的申报要求。此举被视作上市房企再融资时隔三年后或重新开闸的一个潜在信号。

  近几个月，房地产再融资重新开闸的话题越来越热。在证监会的通气会上，多次被问及对房地产再融资的态度。9月6日，证监会发言人表示，“关于房地产上市公司的再融资政策，目前没有发生变化。”然而，市场还是非常热衷于捕捉政策面可能出现的细微变化。房企上市公司先扎堆停牌谋划重大事项，接着密集宣布再融资预案，更被看成房地产再融资重启“山雨欲来”。截至9月10日，共有21家房企上市公司公布了定向增发方案，涉及募集的资金达515.59亿元。另外，有8 家房企选择发债方式进行融资。市场人士预估，除去发债外，本轮融资可撬动约1200多亿元的地产投资。

  房地产再融资该不该重新开闸，目前仍存在很大的争议。该政策的变化极其敏感，不仅受到房地产业内及股市投资者的关注，而且牵动购房者的神经。2010年以来，房地产企业再融资暂停，是出于房地产调控“组合拳”的需要。国务院办公厅今年2月发布的《关于继续做好房地产市场调控工作的通知》，强调对存在闲置土地和炒地、捂盘惜售、哄抬房价等违法违规行为的房地产开发企业，有关部门要建立联动机制，加大查处力度。其中，证券监管部门暂停批准其上市、再融资或重大资产重组。

  支持者认为，几年来房价坚挺的走势，证明阻断融资的政策并未收到效果。恢复部分上市房企的再融资功能，与中央提出“积极稳妥推进以人为核心的新型城镇化，促进房地产市场平稳健康发展”的政策基调是一致的。放开再融资可降低房企的融资成本，减少对高息信托融资的依赖。反对者强调，房地产再融资的开闸，很容易被贴上调控政策松动的“标签”。在“地王”不断涌现，及房企并不真正“差钱”的背景下，重启房地产再融资无疑发出错误的信号，不利于巩固房地产调控的成果。

  值得注意的是，此次多家房企提出的再融资募资用途很贴近政策导向。例如，国务院常务会议6月研究部署加快棚户区改造，新湖中宝(,股吧)8月披露了不超过55亿元的定增预案，拟用于上海(楼盘（楼盘 / ）)两个旧城改造项目。有市场人士指出，资金缺口大是棚户区改造的最大问题，国家发改委已放宽棚户区改造债券的融资比例，并优先办理核准手续，加快审批速度。对此，房地产再融资可有条件放开，考虑支持保障房建设、旧城区改造等项目。

  在当前政策背景下，上市房企再融资全面无条件地放开并无可能。假如再融资有条件开闸，如何使其与房地产调控的大政方针不发生冲突，并给出一个公平、可操作的审批标准， 将考验决策层的智慧。这有必要从一定高度思考问题，而不是单纯出于满足房企的资金需求。必须做到未雨绸缪，若出发点不对、把关不严，导致目标偏移，很容易发生“歪嘴和尚念歪了经”。

  假使有条件开闸房地产再融资确有必要，不会导致房地产调控的努力“开倒车”，也至少应该考虑做到两点。其一，严格限定再融资资金的用途，加强募集资金监管，杜绝“暗度陈仓”式的资金使用行为。不妨先对房企“约法三章”，挪用或随意更改资金用途的将列入失信“黑名单”，今后不予审批再融资。其二，对调控政策实施以来夺得过一线城市“地王”的房企，不予批准任何用途的再融资。如此，既符合有关哄抬房价的房企不得再融资的既定政策，也再次向市场发出明确的政策信号，从而避免房地产再融资有条件开闸遭到误读。