房产楼市实行双轨并行首先条件是地方行政机关要给力

从中央经济工作会议中明确提出“逐步形成符合国情的保障性住房体系和商品房体系”，到重庆市长黄奇帆郑重承诺的重庆将完善“双轨制”住房供应体系，再到近期中央级媒体大力宣传的楼市双轨格局，“双轨”这一大多数人略显陌生的楼市新名词因近期较高的出现频率而受到关注。

　　双轨并行的提出，使得楼市调控思路更加清晰明确，而愈发清晰的调控思路面对的却是更难撼动的楼市现状。

在刚刚过去的2010年12月份全国70个大中城市房价同比上涨6.4%，这也意味着自去年9月份以来城市房屋销售价格已经保持了四个月环比上涨的成绩。针对这一情况，今年1月18日，国务院总理再一次对楼市作出公开表态，“要坚定不移地搞好房地产市场调控。”那么2011年楼市调控该怎么走？除房产税这一楼市调控重磅武器的浮出水面，楼市“双轨”的强化将避免房地产市场泡沫的扩大，将其引入健康发展之路。而无论是两大住房体系的双轨，还是保障性住房中的租、售双轨，双轨的“铺设”工作还需地方政府给力完成。

　　“双轨”二字虽然简单却囊括了目前所执行的楼市调控政策，如土地、税收和财政政策，其核心思想是保障归保障、市场归市场，并进一步将保障性住房的覆盖范围向下延伸。楼市双轨思路也为地方政府提供了两大工作重点：增加供给、加强调控。不过从目前情况来看，地方政府受到的评价依然是保障不力，调控不足。

　　楼市调控要看地方政府执行力，这也许是一个不争的事实。地方政府如何调控今年楼市，从今年各地政府“两会”政府工作报告中可见一斑。

　　多数城市还是在保障性住房供给上下工夫。陕西省今年安排0亿元财政资金用于保障性住房建设，并积极争取发行保障性住房建设政府债券；重庆兴建4000万平方米公租房，力争解决占城镇人口0%以上的中低收入体住房难问题；而从今年起，北京将加大政策性住房建设收购力度，确保新建和收购20万套，力争竣工10万套。

　　从全国范围来看，2010年保障房共开工580万套，2011年规划1000万套，2010、2011年两年保障性住房计划推出套数的同比增长幅度都在70%以上。按此估算，将解决5000万左右的低收入人的住房困难问题。

　　与此相比，2010年全国商品房销售面积10.4亿平方米，以平均每套建筑面积90平方米计算，全国商品房销售量为1000余万套。而按照2009年全国商品住房的交易量800万套计算，以保障房目前的建设速度，意味着不久保障房总体供应量将高于商品住房。

　　虽然数字喜人，不过实际情况却不容乐观。土地、资金以及丰厚的卖地收益和频频爆出的分配不公都极大影响了保障性住房的有效供应。

　　保障性住房的加大供应，在一定程度上将减少购房者的购房需求，平抑房价，但是无法解决市场中的投机需求。从目前来看，市场投机性需求还是比较旺盛，而各地政府却少有对需求的抑制举措。在今年地方两会期间，重庆市政府率先表明将实行房产税，不过这一举动却并未引发其他城市的积极跟进。最明显的就是北京市政府相关负责人明确表态，暂不实行房产税。因此地方政府除在增加供给上还需给力外，对楼市调控的力度仍然要加强。

　　某周刊曾刊文称，鄂尔多斯的康巴什新城是中国房地产泡沫的最佳展示品。这座少有人居住的新城并被人们冠以“鬼城”、“现代城市废墟”等代名词。时至今日，这里依然在大兴土木，兴建的动力是这里并不缺少购房者。而这些购房者大多都是投机者，他们不断买进，只等着高价抛出。

　　投机者依然看好楼市未来的根据是当地政府的态度，在坊间就有传言，当地相关部门绝不会让房价降下来的，如今康巴什新城房价早已过万元。

　　这种乐观的局面也使得民营资本极其充裕的鄂尔多斯以及毗邻的榆林地区民营企业家或资金充裕的普通市民，到北京、西安等一线城市投资房地产行业。

　　中央制定的房地产调控政策在部分地方依然被悬空，或者执行力度不到位，根源在于巨大的土地财政获益。根据国土资源部数据，2010年中国各地出让金总额达2.7万亿元，同比增幅达70.4%，在调控之年里创下新高。

　　国际货币基金组织去年曾表示，全球房地产市场的前景是“低迷”的，而且这个低迷期可能会持续8年，这其中也包括中国在内的 国家。与 形成鲜明对比的是，中国楼市逆势冲顶——房地产投资热、购房热，兴建热等一系列表现已经持续一年多时间，特别是在北京、南京、上海和深圳等这些中国的大城市表现更为突出。不过，无论是受到关注的热点一线城市，还是已呈现过热势头的二三线城市的地方政府都应该真正给力楼市双轨、给力楼市调控。