调控——平静——反弹——再调控。2010年，房地产市场如此这般的反复了三次，热闹非凡。市场蠢蠢欲动，政策频频加码，市场与政策经过激烈的博弈和对冲，到年底，反倒显得波澜不惊。
2010年11月，70个大中城市房价同比上涨7.7%。月份以来，环比在0.%的幅度内上下波动，2009年以来房价过快上涨的势头被遏制。
1月、4月和9月末，有关部门先后次出台楼市调控政策，各地、各部门也出台了相应的配套政策，调控力度之大前所未有，房地产市场投资投机性需求得到一定抑制。在价格趋稳的同时，2010年前11月房地产开发投资增幅高达6.5%，打消了年初人们对楼市调控可能导致经济二次探底的忧虑。总体来看，调控取得了一定成效。
尽管如此，当前房价上涨的压力仍然很大。2011年，调控仍将是房地产的主题。
需求端，首先是严格执行差别化信贷政策，在支持自主性、改善性住房需求的同时，继续抑制投资投机性购房。
供应端，继续努力增加住房有效供给，调整供应结构，增加公租房和中小套型商品房的供应。
据了解，在落实已有政策的同时，有关部门将进行前瞻性研究，储备新的调控措施。这意味着，一旦市场再次出现量价齐涨的过热苗头，新一轮的调控随时有可能到来。此外，在长期制度建设方面，房产税的试点也在紧锣密鼓的筹备中，一旦开始试点，将对市场心理产生重大影响。
整体而言，2011年的房地产政策面将继续从紧，如果宏观经济形势进一步向好，房地产政策甚至有可能进一步收紧。
另一方面，想要稳住房价，调控面临的挑战并不小。首先是流动性。2011年热钱流入我国的压力很可能增大，国内新增货币量也将维持在一定的水平，这些资金如果不能得到有效的疏导，很可能进入房地产市场，从而推动房价快速上涨。
其次是通货膨胀的隐忧。如果2011年居民消费价格指数居高不下，实际利率仍然是负利率，以抗通胀和避险为目的的购房需求将不断增加，房价上涨的压力也就更大。
第三仍是供求关系。2010年调控如此严厉，前11月住房销售面积仍达到8.25亿平方米，同比增长9.8%，超过了市场特别火爆的2009年。说明以首次买房和改善为目的的刚性购房需求十分庞大。在快速城镇化、上世纪80年代初期婴儿潮出生的人进入适婚年龄等因素影响下，今后几年住房需求仍将处于高位，如果市场供应跟不上，房价很难不涨。
政策要稳住房价，市场本身面临各种不确定性，这场博弈中的结果，只能等时间来给出答案。
在市场和政策中间，2011年房地产企业的日子显然不会太好过。房地产企业的资金链将持续紧张，除了以“联合体”的形式拿地开发、抱团取暖外，顺应市场形势积极定价，加快销售和资金回笼，将成为更多企业的选择。2010年，以合理定价、快速销售为特点的万科、恒大等房地产企业，均取得了销售佳绩。调控是为了使企业的发展环境更健康，因此，在调控的背景下，在波动的市场中，顺应政策和市场，积极主动应对的企业才可能生存，也才可能实现持续发展。
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