中国楼市黄金十年已走远 未来将要正视更多的高风险

　 201年转眼过去一半，房地产行业未来发展的的脉络却还是难于看清，改革呼声中，进入“新时代”的大门仍然半遮半掩。

　　过去10年，曾经是中国房地产发展的黄金10年。住房制度改革、高速城镇化与中国经济腾飞带来的财富效应促成了中国房地产业空前的繁荣。在这个过程中，地方政府、房地产开发商和物业投资者都充分受益。2012年全国土地出让金收入高达2.7万亿，房地产“五税”总收入为亿元，占地方财政收入的比重达到16.6%，比2011年上升2.2%，是2001年的20倍。进入201年，中国城市房地产再度出现“量价齐升”的井喷行情，房地产开发投资同比增长20.%。

　　有人说，未来10年将是中国房地产行业的“白银10年”，增长速度不如从前，赚钱效应减弱，但依然大有可为。也有人说，未来10年才是中国房地产“黄金10年”，“城镇化三亿农民进城带来新的需求”、“每年新增房屋与旧城改造”和“房地产是国民经济支柱产业”等三方面主要原因将令未来的黄金10年成更足。

　　然而，中国房地产这种超常规高速发展、一业独大的局面，难以具有持续性，中国房地产发展最鼎盛的高峰期已过。总体而言，笔者认为未来十年房地产业也许整体向好，但，坚决反对“未来十年，比过去十年更好”的观点。

　　可以肯定的是，今年上半年一二线城市楼市回暖，购房者为了规避个人所得税新政纷纷出手，四月份之前出现了爆发性过户浪潮，五月和六月份新房出现了抢购现象，地王也频频出现，各地土地出让金获得大丰收。

　　未来城镇化提升过程中，一二线城市及其周边的聚集效应将更为明显，城镇人口增长带来强劲的刚性需求带动新增住房需求。长三角、珠三角等成熟的城市的集聚程度将继续提高，中心城市的快速发展促进在其周边逐渐形成经济区、都市圈等城市，房地产市场潜力凸显。

　　但，我们应该清醒地认识到其中存在的种种风险！

　　未来中国经济增长放缓将越来越明显。201年中国上半年GDP增速7.6%，第二季度增速7.5%，后面一个指标创了1990年以来的新低。6月M2增速14.0%，较5月下降1.8%。新增居民中长期贷款/新增贷款的比例高位回落，由5月的4.%下降至6月22.2%”。经济增速放慢背景下的房地产逆增长，注定难以保持持续性。如果201年楼价涨得过快，2015年将是“还债年”。

　　中国面临着人口老龄化和人口红利的衰竭。中心城市人口老龄化，意味着对房屋的新增需求会逐渐降低。过去人口结构推升了购房、消费的需求，并得到跨代收入转移的支撑导致近年来楼市火爆的现象将趋缓，老年人的比例的增加，会使得劳动力变得更加珍贵，老年人逐渐成中国经济的一个负担，使中国的经济的增长速度下降，房价和国民经济的增长有着紧密的联系，因此，人口的老龄化促使房价的增长速度变得缓慢。

　　而目前房地产市场所面临的尴尬是：一二线城市时常出现彻夜排队抢号的场面，三四线城市则多是无人问津而空置的楼盘（楼盘 / ），市场分化明显。继鄂尔多斯、温州、海南、广东惠东这样的区域之后，缺乏刚性需求，住宅无人入住，“鬼城”、“空城”、“睡城”也越来越层出不穷。

　　三四线城市深陷库存和消化危机，主要有几个原因：一、很多三四线城市的房地产定位是外来需求。但这些城市由于经济发展和自然环境的制约，既不能吸引外来人口迁入，又不能让外来投资者看到房产升值的可能性，自然不能吸引更多的外来资金进入；二、本地城镇化发展速度远没有跟上房地产发展的脚步，不具备大量农业人口转化为非农人口的条件，城市还不能解决新增人口的就业，自然也就限制了人口进城；三、有些三四线城市的房地产发展结构不平衡，住宅多，商业少。有些项目注重卖楼，不注意配套等等，也是造成项目滞销的原因之一。四、楼盘体量太大，一些开发商利用地方政府好大喜功的心理，以极低的价格征地，搞大楼盘和特大楼盘，造成严重的供求关系失衡。

　　城镇化让很多人寄托了无限的想象，如何理解城镇化，我没有能力说得清楚，城镇化是一个原因还是结果，城镇化是地方政府往里边砸钱，还是地方政府往外捞钱，城镇化真的能够满足农民进城，在县城到合适的工作、能够享受到跟市民一样的教育、养老和医疗资源吗？1、如果户籍制度不改革，不能破除身份与就业限制；2、土地制度不改革，解决不了住房差异；、教育体制不改革，消除不了异地求学问题；4、福利制度不改革，不能缩减城乡差别；5、没有合理而可持续的产业结构无以提供足够的工作岗位；6、没有完善城市基础设施与生活配套更谈不上城镇化。综合这五个问题如果得不到解决，就不足以支撑城镇化的建设，就是拔苗助长，式的造城运动的“伪城镇化”。

　　展望未来，中国房地产市场将是有哭有笑、有赚有赔的市场。毕竟，房地产行业是属于高风险、高回报的行业。如果说，过去10年，中国房地产行业更多的是体现高回报，而未来10年的中国房地产将要正视更多的高风险。

　　中国楼市黄金十年已走远，但中国房地产的发展规律仍在探索与争论之中……