二手房过户赠与比例上升 专家称并不划算

房产中介经纪小王最近遇到一位客户，看中了一套2009年的次新房，但由于是二次购房，%的契税、5%的营业税和1%的个人所得税，让购房人觉得不堪重负，就想通过“假赠与”的方式，办理过户手续。

　　房地产二次调控后，购房成本大大加大，一些购房人开始在税费上大动脑筋。据悉，近期二手房过户方式中，赠与及继承过户的比例明显上升。

那么，以赠与、继承的方式过户真的比买卖交易省钱吗？房贷机构伟嘉安捷有关置业专家表示未必。

　　“伟嘉安捷”专家在算完账之后发现，由于个人所得税过高，目前还没有人真正通过“假赠与”办理过户。“只有赠与人是三代以内直系亲属、对赠与人承担直接抚养或者赡养义务的抚养人，或者赡养人或房屋产权所有人死亡依法取得房屋产权的法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人受赠房产时，才不需要缴纳20%的个人所得税。”

　　给您算账

　　以一套总价为200万元首次购房的普通住宅为例(注：此案例中住宅为普通住宅，应按差额征收营业税，假定业主不能提供原始购房发票，故按全额计算)，其买卖、赠与及继承过户费用列表计算对比如下：

　　风险提示

　　买卖交易

　　在房产过户中，买卖是操作较为便捷和安全的方式。不过，如果购房人想通过黑白合同来避税的话，一是对业主风险较大，因为一旦购房人抵赖，要求以做低的过户合同价交付房款时，将产生产权纠纷；二是目前买入价较低的话，日后出售时卖出价与买入价的差额会增大，再出售时还是要多缴纳税费。

　　赠与方式

　　不少购房人避税的目标主要是营业税和个税，所以想通过“假赠与真买卖”方式过户。伟嘉安捷指出，首先如果不是可以减征个税的三种情况，受赠人需要缴纳的个税税率非常高，购房人反而得不偿失；其次对于赠与的房产，银行一般会认定受赠方免费接受赠与的行为，没有实际交易产生，因此不能办理按揭贷款；最后对业主来说，买方可能会在公证后以无偿赠与为由拒付房款。

　　继承方式

　　伟嘉安捷表示，在实际操作中，因为继承是遗产人死后才可以进行产权过户，所以这种过户方式的人比较少。同时，继承房产需要满足以下三个条件：第一，通过法定继承和遗嘱继承，前者需为法律规定的法律继承人，后者必须是遗产人死前曾做过公证的遗嘱才有法律效力；第二，遗产应当是被继承人生前属于个人所有的财产，如个别房产是共有产权的，则需权属分割后再进行继承；第三，因遗产是所有继承人的共同财产，如所有继承人同意房产由一个人继承，需要其他继承人签订放弃继承协议才有效。