一线房地产开发商回归微利时代

　　据中国之声《央广新闻》报道，在房产调控的敏感时期，万科、保利等一线房产商高调进军保障房领域，是从暴利时代回归微利时代。

　　与以往的调控不同，本轮调控既控"银根",又放"地根"，加大普通商品住房和保障房的供应以调整供求关系是"组合拳"中的重要一招。根据国土资源部的要求,各地的保障性住房、棚户区改造和中小套型普通商品房的用地供应不得低于住房用地总量的70%。而此后公布的全国供地计划中,这一比例达到了77%。在这种情况下，房产商只要想拿地开发，就难以绕不开保障房的建设。从某种程度上讲,即便不主动参与,保障房建设也是大部分房企的必由之路。从监管层表态来看,70%住房供地将投向保障房和普通商品住房的策略将在一定时期内延续。随着保障房在整个住房体系中的比例越来越大，无疑将加大对商品房市场的冲击。

　　业内人士分析，保障房建安成本较低，宣传和销售费用不高；需求稳定,资金周转速度快；另外保障房更容易获得银行贷款，自有资金比例甚至可以低到20%以下。如果成本控制得好，以自有资金来算回报率,保障房利润可以放大到0%-50%。

　　万科正在考虑保障房领域的"代建制"模式。即资金等均由政府投入,房企只输出技术与管理,以此来收取管理费用。代建制意味着开发商几乎毫无风险,虽然利润不高，却是稳定的一笔大生意。

　　业内人士认为，保障房的利润“一定”高于%的政府指标，其带来的不仅仅是浮于账面的“微利”，开发商高调进军保障房是“图谋”其账面以下的附加利润。虽然保障房开发的账面利润有限，但资金周转速度快，在资金紧张时还可以利用保障房土地进行融资。实际上，承建保障房之后，开发商还可以从政府获得信贷、土地、税收等多种优惠条件。上海本地一个以保障房开发为主业的上市房企利润率达到了2.42%，但政府要求保障房的利润率最高为%，即使扣掉占总开发比例不到成的商品房贡献利润，其保障房开发利润依然令人惊讶。

　　地产商先后高调进军保障房领域，相中的可能不仅限于账面微利，更是其附加价值。国务院发展研究中心金融研究所副所长巴曙松认为，开发商参与保障房建设，在资金来源和土地供给方面都将享受一定的政策支持。随着政策层面对保障性住房建设的大力推进，保障房的需求量与建设量将呈现大规模增长。即使以5%左右的利润率计算，考虑到开发商自有资金只占20%左右，5倍左右的杠杆意味着开发商的资金收益率可扩大至25%左右。