房地产开发企业资质管理对房地产企业的认定门槛全面提高

时隔11年重修，房地产开发企业资质管理规定公开征求意见

在《房地产开发企业资质管理规定（修订征求意见稿）》中，一到四级房地产开发资质的认定门槛全面升级。

　　擅自变更容积率、哄抬房价等行为的开发商，未来有望收到来自住房和城乡建设部“最高万元”的罚单。

　　8月10日，《房地产开发企业资质管理规定（修订征求意见稿）》（下称《意见稿》），挂在了国务院法制办公室网站上。相比原来的规定，《意见稿》全面提升了一到四级房地产开发资质的认定门槛，其中，一级资质的注册资本从原来的不低于5000万元，提高到了不低于2亿元。

　　《意见稿》还提到，房管部门将有权对多种开发违规行为开出罚单。其中，开发商“在开发经营过程中，发生囤积土地、擅自变更容积率、捂盘惜售、哄抬房价及其他严重违法开发行为……可处以1万元以上万元以下的”。

　　国务院法制办网站新闻稿显示，《意见稿》征求意见的截止日期为9月10日。新规定实行后，2000年月29日建设部发布的《房地产开发企业资质管理规定》（下称“77号令”）同时废止。

　　认定门槛全面提高

　　对于《意见稿》的出炉，住建部政策研究中心副主任王珏林说，“法规到期后都要修订，一般法规是五年修订一次，特殊情况下还可以提前修订。”“77号令”之所以至今才修订，是因为“人大半个月开一次会，就通过那么几个规定，好多法规都延迟，根本排不上队”。

　　早报记者查阅《意见稿》发现，其和“77号令”相比，对于开发资质认定标准全面提升。

　　以一级资质为例，“77号令”的注册资本要求是“不低于5000万元”；近年房屋建筑面积要求是“累计竣工0万平方米以上，或累计完成与此相当的房地产开发投资额”。

　　《意见稿》的一级资质相关要求则是：注册资本不低于2亿元；近年房屋建筑面积累计竣工60万平方米以上。

　　上海城开集团战略发展部总经理王亚民说，修改后的一级资质要求也并不算高，“对于新进入行业的公司而言，资质认定可能会受到影响。但是，人才、资金、品牌方面的影响对企业而言更大。”

　　据一位国企开发商介绍，以前部分地方政府对于房地产开发资质的处理，类似国企上市一样。由市里分配到每个区，区里再分配名额。“事实上，以前的标准很低，很多企业都有一级资质。但就好像上市的流程，达到规定标准仅仅是入门的门槛，并不是所有的企业都能获批。具体批不批还是要看企业内部的资源和背景。”

　　一级资质之外，《意见稿》对二到级指标的要求均有加码。其中，四级资质加码幅度最小，仅增加了一项硬指标——近年房屋建筑面积累计竣工2万平方米以上。

　　陈晟认为，房地产开发资质门槛的提高，预示着未来拿到资质的房企会少一些，对于小型的企业有引导作用，也更凸显大企业的优势。

　　“资金比资质更重要”

　　开发资质对房地产企业的重要性不言而喻。无论是《意见稿》还是“77号令”均规定，一级资质房地产开发企业承担房地产开发项目的建设规模不受限制。江西开发企业吉安盛总经理叶胜强昨日直言：“一级资质是企业实力的认可。”

　　银亿集团上海公司营销总监王士章也称，资质代表企业的水平和实力。尤其在土地招拍挂的时候，不同地块大小，有时候需要不同的资质来匹配。而且很多地块会约定需要二级还是一级资质的，特别是一些好地块，都约定一级资质。比如上海大型安置基地、经济适用房，都要求一级资质。

　　陈晟也称，一级资质还是很关键，有的项目承接和土地拍卖有资质要求，没有一级资质是不能获取的。另外，一些地方政府对一级资质的企业会更加关注。银行对一级资质的企业信贷、融资也会有所关注。

　　方方地产资讯分析师印林佳昨日称，一般普通的地块出让是不需要资质的。但在出让开发区和一些特殊地块时，出让文件会要求企业具有一级、二级资质。不过，上海招拍挂很少有这方面的要求。而且，有些环节也还有不透明的地方。

　　王珏林同样认为，房地产开发拿地是关键一环，谁有钱谁拿。所以，资金比资质更重要。

　　一位国企开发商对此表示赞同，一般而言，资质问题并不是项目过程中非常重要的，资金才最重要。

　　据上述开发商介绍，土地都是由有资质的集团公司拿，之后集团公司会成立项目公司，项目公司再申请临时资质。项目公司经过长期的运作可以再转正式低级别的资质。“不过，除了集团有投资功能的公司需要这个资质，资质对于项目公司而言，意义不大。项目公司不可能成为再投资和拿项目的主体。一个项目就三五年，一个项目公司做完了，就关掉了。”

　　上述开发商还提到，除了一级资质，其他资质多由地方管，不需向国家层面审批。

　　监管漏洞

　　对于开发资质的认定，叶胜强称，“一级资质的认定是严格的，流程也是逐级上报的，每年都要审一次，作假不容易。”陈晟也说，有很多二级资质的企业十分希望能够拿到一级资质。

　　但一位上市开发企业的知情人士向早报记者透露，资质认定仍有漏洞可钻。据该知情人士称，资质对企业而言最大的难点在于开发体量的审定。但如果开发体量不够，有些开发商会把去年完成的体量，或把未来待开发的体量也报上去充数字。比如现在是每年20万平方米以上，就谎报21万平方米，然后用这个数字分解到项目公司。因为都是由企业自己申报，然后再由主管部门审核。监管如果不细致，就放过了。

　　“一般只能把往年的数据报上去。时间太长也做不了，一两年可以。申报材料作假是很普遍的事情，真正因此受到处罚的几乎没有。新的规定的影响得看具体执行力度。”上述知情人士分析。

　　一位开发商透露，有的企业有一两年开发体量大，申请了一级资质并通过，但之后连续多年开发体量都没有达到要求，但还是一级资质。一级资质本身并不算多。每年都审，但申请到以后，就很容易继续保留一级资质的身份。

　　陈晟指出，老的一级资质企业审核做得不是很细，这造成了部分老的一级资质企业实力未必强于新的二级资质企业的现象。

　　值得注意的是，《意见稿》提到，自领取《暂定资质证书》1年内无开发项目的，“资质审批部门应当依法注销房地产开发企业资质，房地产开发企业应当及时将资质证书交回资质审批部门”。