核心城市综合房价首降！ 预计：年底前房价稳中趋降

中国社科院财经战略研究院10月2日发布的《中国住房市场发展月度分析报告》(以下简称“报告”)显示，2019年9月核心城市房价总体由涨转跌，一线城市房价以下跌为主，北京上海跌幅略有扩大；准一线城市房价基本停止上涨，热点城市苏州热度减退；二线城市房价走势继续分化，补涨与回调同时并存。

房地产市场的风吹草动，牵动着楼市关注者的神经。那么，房价由涨转跌受哪些因素影响？房价走势短期是否出现反转，长期趋势如何？各地政策调控是否会松绑？小编带您一文读懂。(最新房价)

核心城市综合房价首降

报告称，反映全国24个核心城市房价综合变动的纬房核心指数显示，2019年9月，核心城市房价环比下降了0.12%。这是2019年以来，核心城市综合房价水平值的首度下降。而在此前5个月，核心城市房价的变动主要表现为涨速的下降。

中国社科院财经战略研究院认为，考虑到2018年同期核心城市房价也有一波下降走势，2019年9月核心城市房价由涨转跌尚不具有特殊的周期拐（顶）点意义。

从核心城市房价累计涨幅看，2019年前季度核心城市的房价波幅，显著弱于2018年同期。纬房核心指数显示，与2019年1月的102.52点相比，2019年9月核心城市房价累计上涨了.41%。与2018年1月100点相比，2018年9月核心城市房价累计上涨了7.8%。

从二手房成交量指数看，在核心城市房价由涨速下降演变为水平值下降的同时，核心城市二手住房成交量也继续下降。2019年9月，10大重点城市二手住房成交量指数为155.60，比8月下降了7.41%，但仍高于2018年同期成交量。从量在价先的一般性规律看，在其它条件不变的情形下，二手房成交量的持续下降，表明房价走势短期难以出现反转。

一线城市整体微跌 北京房价下跌相对较快

一线城市纬房指数监测显示，2019年9月，一线城市房价平均环比下跌0.002%，跌速比上月减缓0.15个百分点。北京环比下跌1.01%，在一线城市中跌速相对较快，跌幅比上月也略有扩大；上海、广州房价相对平稳，其中广州环比微跌0.%，上海环比上涨0.5%；深圳房价环比上涨0.80%，涨速与上月基本持平。

从一线城市近1年的房价走势看，广州、北京、上海房价相对低迷，其中近1年广州累计下跌6.55%，北京累计下跌4.46%，上海累计下跌1.02%。深圳在一线城市中房价相对抗跌，近1年房价微涨2.52%。

准一线城市房价环比跌幅总体扩大，天津重庆跌幅较上月有所加大。准一线城市纬房指数监测显示，2019年9月，准一线城市房价平均环比下跌0.678%，比上月扩大0.598个百分点。其中天津环比下降1.57%，比上月扩大1.个百分点，房价下跌有所加快；重庆环比下跌1.29%，比上月扩大0.94个百分点；杭州环比下降0.41%，比上月扩大0.个百分点。热点城市苏州环比仍上涨0.56%。

二三线城市市场走势继续分化

二线城市纬房指数监测显示，2019年9月，二线城市房价平均环比上涨0.19%，涨速比上月收窄0.29个百分点。二线城市中，房价上涨、停滞和下跌的城市均有存在。上海周边的宁波、南通、无锡，以及东北沈阳、大连等仍有上涨，青岛、厦门、郑州等继续下跌，西安、长沙、成都、武汉、南昌等短期市场走势暂处于停滞状态。其中南通房价环比上涨1.21%居首位，青岛房价环比下跌1.1%居末位。

三四线城市总体由涨转跌，部分城市房价仍逆市上涨。三四线城市纬房指数监测显示，2019年9月，三四线城市房价平均环比下跌0.20%，跌幅比上月扩大0.16个百分点。其中环京房价仍然低迷，2019年9月，作为环京风向标的廊坊（燕郊）房价环比下降2%，降速仍相对较快。

报告指出，受行情启动时间差、货币化棚改余热等因素的影响，少部分三四线城市如唐山、南阳、临沂、洛阳等在总体市场下滑的背景下仍然相对较快上涨。但是部分地区也隐含着下跌风险。但是部分地区也隐含着下跌风险。

报告预计：年底前房价稳中趋降

报告预计，2019年底前住房市场总体稳中趋降，少部分城市可能降速加快，一线房价可能延续下跌态势。短期市场趋降主要受市场预期、市场基本面、资金面、政策面等因素的影响。

分城市看，一线房价可能延续下跌态势。一线城市作为全球性城市，房价对外部经济环境变化比较敏感，全球经济动荡加剧将对一线城市房价产生一定负面影响；近期，部分一线城市房价下跌有所加快且成交量下降，短期市场难以有回升的基础。

二线城市房价总体以小跌为主，部分城市仍可能上涨。受一线城市房价下跌的传导，二线城市房价或将以小跌为主。但部分房价基数低、中长期房价累计涨幅相对小的城市房价仍可能上涨。

三四线城市房价下跌与上涨并存。由于需求刺激因素的消退，多数三四线城市短期房价可能下跌。部分行情启动较慢的三四线城市，借助于货币化棚改余热，房价仍可能上涨。

报告认为，短期市场趋降主要受四因素影响：一是经济增长速度下滑，导致部分居民对房地产市场预期发生转变；二是从市场基本面看，二手住房成交量的较快下降，表明市场基本面不支持短期房价反转；三是从资金面看，对房地产开发信贷的管控仍将延续，资金面不支持短期房价回升；四是从政策面看，房地产调控政策可能会出现边际性、局部性放松，但难以出现全面转向。

此外，报告建议，无论房价是否进入下跌通道，房地产政策的制订都应坚守“房住不炒”的底线，从市场实际出发，增强需求管控政策的弹性与灵活性，减少“一刀切”式管控。避免误伤刚性需求及合理购房需求，适度支持改善性住房需求。

备注：纬房核心指数综合了全国24个核心城市住房价格的变化，可作为中国房地产市场的重要晴雨表。24个核心城市分别为上海、北京、深圳、广州、天津、重庆、苏州、杭州、武汉、成都、南京、宁波、青岛、郑州、无锡、长沙、厦门、济南、西安、沈阳、大连、福州、南通、东，基本覆盖了中国最具经济竞争力的城市体。其中包含一线城市4个，准一线城市4个，二线城市16个。纬房核心指数以2018年1月为房价基期，以各城市2017年商品住房销售额为指数权重进行综合计算。