预计201年房地产政策“稳中趋紧”房地产投资“稳中略升”

25日，由中国社会科学院城市发展与环境研究所、社会科学文献出版社联合主办的《201年房地产蓝皮书》发布会在京举行。蓝皮书指出，2012年房地产用地交易量下降，地价水平整体微升，地价增速明显回落。201年房地产用地供应总量将会稳中有增。同时 ，2012年 房 地 产 投 资 增 速 大 幅 下降，预计201年房地产政策“稳中趋紧”，房地产投资“稳中略升”，房地产信贷政策继续从紧。

　　蓝皮书显示，2012年，房地产用地市场交易量比上年有较大幅度下降，且呈现明显的季节性特征和地域性特征，住宅用地保持低位运行。2012年全年，全国房地产开发企业土地购置面积 1 6 8万 平 方 米 ， 同 比 下 降19 .5%；土地市场依然呈现区域性市场的特征，中西部土地成交量较2011年同 比 下 降9%， 环 渤 海 、 东 北 、 长 三角、珠三角等区域均出现大幅度下降，其中东北地区降幅将近50%。

　　201年房地产用地供应总量将会稳 中 有 增 。 但 鉴 于 当 前 宏 观 经 济 形势、政策背景，以及2012年待开发土地存量较大，已供土地开发建设速度加 快 ， 未 来 房 屋 供 应 量 有 望 持 续 增加，房地产用地交易量可能不会大幅上升。根据往年经验，房地产用地交易 在 时 间 节 奏 上 往 往 呈 现 “ 前 低 后高”的分布特征。2012年底土地市场的快速反弹更增加了该趋势延续的可能性，201年一季度将进入淡季，后半年重新开始回暖。

　　全年地价运行较为平稳，地价年度涨幅仍处于近10年来的历史低位，仅略高于2008年。2012年全国房地产开发企业购置土地成交价款累计7410亿元，同比下降16.7%；全国主要监测城市综合地价季度环比增速持续回升，季度同比增速由降转升；住宅用地价格基本保持平稳，高价成交宗地远少于往年，整体价格仍在低位运行。

　　由于一线城市土地供应不足，以及各地优质地块供应紧张，再加上较为宽松的货币环境，预计201年地价会继续攀升，且地域差别仍将存在：一线城市及部分重点二线城市供应短缺，地价上涨压力较大；大部分二、三线城市供应充足，地价上涨幅度不会太大；广大三、四线城市供应充足但潜在需求相对较弱，地价将保持平稳，个别城市甚至会存在下行风险。而房地产市场调控政策预期的持续性和稳定性将有利于地价维持相对平稳的态势。

　　蓝皮书同时指出，2012年房地产开 发 投 资 为7 1 8 0 4亿 元 ， 同 比 增 长16 .2%，比2011年增速下降近12%；140平方米以上住房、别墅和高档公寓投资增速下降趋势更为明显，住宅结构进一步优化；2012年政府采取了紧缩地根的措施，土地购置量较往年大减。在国家的严厉调控下，房企采取了“以价换量”的方式过冬，并且收到较好的效果，下半年开始市场回暖趋势明显，房地产投资逐渐走向稳定。

　　展望201年，房地产政策“稳中趋紧”，房地产投资“稳中略升”，房地产信贷（贷款/）政策继续从紧。蓝皮书建议，坚持房地产调控不动摇，逐渐回归到“长期化”、“市场化”；适当增加土地供给，保证住房供求基本平衡；加大对保障性住房的支持，构建合理的住房体系；在风险总体控制的前提下，鼓励拓展房地产融资新渠道。

　　2012年全国金融机构个人住房贷款余额7 .5万亿元，比2011年同期增长12 .9%。2012年个人住房信贷政策保持了较强的连续性和稳定性。全年个人住房贷款投放呈现总体增速回升、利率稳步下行、局部风险显现等特征。展望201年，房地产信贷政策将继续从紧，且区域分化特征将会显现。蓝皮书建议，因地制宜细化差别化信贷政策，建立稳定房地产市场的长效机制，完善保障性住房按揭贷款配套政策。

　　蓝皮书认为，2012年全国各区域房地产发展各有特，其中不同的房地产政策可资借鉴。

　　在北京，于2012年实施了公积金方面的优惠政策，消费者的观望态度逐渐改变，刚性需求逐渐释放。继续执行的“限购令”，使外地人在京购房的比重大幅降低，同时使两室一厅以下的小户型成交量逐渐减少，两室两厅户型成交量占比成为最大。

　　在上海，根据本地实际情况，上海从严贯彻执行国家调控政策，坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归，加快普通商品住房建设，扩大有效供给，促进房地产市场健康发展，出台了一系列措施；使上海房地产市场基本保持上行趋势，商品房成交同比实现正增长，住宅交易量升价稳。

　　在广州，中央层面上的调控主基调没有改变，“限购”、“限贷”仍是两大核心政策。保障性住房方面，超额完成任务，扩大保障覆盖面；商品房市场方面，广州成为首个限制预售规模的城市；土地市场政策方面，首次采取“固地价、竞保障房面积”的拍卖模式。

　　在深圳，2012年5月国土资源部批准实施《深圳市土地管理制度改革总体方案》，深圳市酝酿两年的“土改”试点工作正式启动。201年1月，国土资源部特批深圳原农村集体经济组织继受单位合法工业用地可申请进入市场流通，同时向市场发出信号：农村的集体土地可能会引入政府的参与，引发新一轮的楼市热潮。

　　在重庆，自2011年1月28日起，市政府针对高端住房在重庆市主城区开展房产税改革试点。2011年重庆房产税起征点为9941元/平方米，2012起征点为元/平方米。房产税的实施对增加地方政府收入、摆脱土地财政的作用甚微，但对引导合理住房需求、抑制投资性需求、改善重庆房地产市场供求结构、促进重庆房地产市场健康发展具有重要意义。
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