房价缓慢抬升、库存持续下降，楼市回暖迹象隐现

虽然没有了之前的大幅上涨，但房价的缓慢抬升之势仍在继续。综合多方数据来看，今年5月，房地产销售数据出现反弹，库存面积在持续下降，一二三四线城市的房地产市场依旧活跃。专家认为，楼市升温现象显现，未来一二线城市房价上涨的可能性较大，三四线城市则会面临库存压力。（最新房价）

70城楼市升温 多数城市环比上涨

作为楼市风向标的一线城市，特别是北京，5月份的房产数据已经显现出一丝回暖迹象。

北京朝阳大悦城附近的链家房产中介透露，近期门店带看数量明显增多，二手房成交量有一定增加，部分业主开始小幅提价。

统计显示， 2018年5月北京全市二手住宅共网签套，同比去年5月上涨67.5%，环比今年4月增长2.%，这是2017年月以后的首次同环比同步上涨，创下了14个月以来的新高。

价格上，国家统计局的数据显示，北京5月二手房销售价格环比上涨0.%，同比仍低于去年同期。新建商品住宅方面，北京也实现环比上涨0.2%。

整体上来看，楼市热度已经开始在多个城市显现。国家统计局15日公布的5月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况显示，共有61个城市新建商品住宅销售价格环比上涨，多于之前月份。

一二三线城市新房与二手房房价环比均有所上涨。国家统计局称，从环比看，一线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格分别上涨0.%和0.2%，二线城市分别上涨0.9%和0.8%，三线城市分别上涨0.7%和0.6%。

同比方面，一线城市整体依然低于去年同期，但二三线城市有明显上涨，其中，5月份二线城市的新房、二手房涨幅均有所扩大。1个二线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格分别上涨5.4%和4.4%，涨幅比上月分别扩大0.和0.2个百分点。5个三线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格分别上涨6.0%和4.%，涨幅比上月分别回落0.和0.2个百分点，分别连续4个月和10个月回落。

易居研究院智库中心研究总监严跃进对中新经纬客户端（：jwview）说：“三类城市当前房价环比增幅曲线都有所抬头，这说明近期交易上升后，各类城市房价确实有明显升温态势。”

二线城市房价涨幅扩大，与其调控效果减弱、人才引进政策、摇号政策有关。“过去1年多，密集的调控政策维持了市场的平稳，但最近2个月部分城市的人才政策、摇号政策减弱了调控效果。执行了2年多的限价政策，也放大了购房牟利的空间，导致供需结构失衡，致使部分城市房价出现上涨。”中原地产首席分析师张大伟分析。

商品房销售约增两成 库存持续下降

热度不仅仅反映在房价上，全国的商品房销售面积也在增加。根据国家统计局数据进行计算，全国5月商品房销售面积万平方米，虽然不及月份的水平，但环比4月上涨约17.4%，同比去年5月上涨约8%。5月商品房销售额亿元，环比上涨约18.2%，同比上涨约20.6%。

张大伟表示，商品房销售面积在同比涨幅下调10个月后，在今年5月又一次出现了反弹，而且不仅仅是销售情况，资金面、房地产开发景气指数等都比4月有所好转。

张大伟进一步解释，由于2017年5月商品房销售面积和金额都较低，也使得今年5月的增幅较大。另一方面，5月是传统销售旺季，也容易出现交易量增多。

销售数据向好，也导致库存面积的持续下降。易居研究院近期发布的中国百城库存报告显示，中国100城楼市库存已经连续4个月同比下跌。截至2018年5月底，该研究院监测的100个城市新建商品住宅库存总量为万平方米，环比减少1.6%，同比减少8.2%，当前库存规模相当于2012年月的水平，即库存规模回落到了6年前。

严跃进称，一、二、三四线城市库存规模均有下滑，这和“红五月”市场交易状况有关。从同比跌幅看，二线城市库存的同比跌幅最大，这也就可以解释近期此类城市房价上涨过快的现象。

而从全国看，5月末商品房待售面积万平方米，已经较去年同期下降1亿平方米。

张大伟表示，全国的房地产市场库存创46个月新低，一、二、三、四线城市商品房库存去化已比较充分，很多城市去化周期在12个月以下。

上涨压力犹存 调控或继续加码

房地产市场热度的提升，也让调控力度不断加码。中原地产研究中心的数据显示，2018年1-5月，全国房地产调控政策发布多达159次，比2017年1-5月增加60%。其中，5月份全国超过40个城市发布50次调控政策，刷新历史纪录。

积极补库存，也成为很多地方正在推进的工作。中国指数研究院数据显示，2018年5月，全国00个城市推出土地面积1041万平方米，环比增加11%，同比增加0%；推出土地27宗，环比增加15%，同比增加16%。

但一二三线城市存在分化，一线城市土地供应面积环比减少51%，二线城市环比上涨8%，三线城市环比大涨14%。

供地虽然在增加，但短期难以形成有限供给，供需矛盾仍较大，且新供应土地主要集中在三四线城市。未来，随着三四线城市需求的逐渐释放，这些城市将面临较大的库存压力，而供地较少的一二线城市，依旧存在房价上涨的可能。

近段时间以来，房地产企业融资状况较为紧张，多家房企中止发行公司债。国家统计局数据显示，1-5月份，房地产开发企业到位资金6200亿元，同比增长5.1%，增速比1-4月份提高个百分点，但仍低于去年同期的9.9%。

有机构认为，部分资金承压的房企会加快推盘，加速资金回流，从而在一定程度上平抑房价。杨现领则认为，房地产企业资金来源渠道较多，公司债融资减少不足以影响到整个市场。

对于后市，严跃进说：“目前房价上涨的新苗头比较明显，潜在上涨的动力依然强劲。在‘房住不炒’政策不变的情况下，预计6月份部分三四线城市会出台包括限售在内的政策，以进一步稳定市场价格和预期。”