各地楼市调控细则步入密集发布期 调控应强化长效机制建设

　　各地楼市调控细则步入密集发布期，限购、限价、限贷等措施料严格执行。为稳定市场预期，避免市场剧烈波动，调控应强化长效机制建设，逐渐摆脱对行政措施的依赖，加速推出和完善市场化手段。

　　自2011年1月“新国八条”出台以来，以限购、限价、限贷领衔的调控措施有效打击投机投资需求，在一定程度上遏制了房价过快上涨。但随着时间推移，这些行政调控手段的“副作用”逐渐浮现。

　　首先，限购政策在抑制需求、打压投机的同时，也影响供应方预期，不少开发商放缓投资步伐，导致一些城市住房有效供应不足。这显然不仅不利于市场供需关系改善，更无法从根本上平抑房价。其次，限价手段使开发商因无法获得合理利润而放缓供应节奏。在土地出让的“限地价、竞保障房面积”等措施中，对土地总价限制，会将保障房用地成本转移到商品房用地中，最终转嫁给商品房购房者。

　　更重要的是，由于无法从根本上调整供需，而只是暂时对需求进行抑制，因此，一旦行政调控手段效果被消解，市场就会再度陷入供需失衡困境中，房价非理性上涨局面又会反过来导致“看得见的手”进行干预。在这种循环中，市场预期被扰乱，调控效果自然难以令人满意。

　　城镇化进程推进将刺激新一轮住房需求。房地产市场稳定，又会影响到城镇化质量和宏观经济大局。在这种背景下，稳定市场预期、防止市场波动无疑是调控重要目标。事实上，房地产领域各项基础工作已在近几年得到有效推进。政府部门调低经济增长预期，又给房地产调控提供更大空间。借助“新国五条”细则落地契机，在维持调控政策稳定性的同时，房地产调控手段应尽快向市场化方向迈进。

　　一是调整房地产税收体系，平衡税赋分布。当前我国房地产领域税收，多集中在交易环节。这不仅会增加交易成本，也不利于存量房屋释放。对此，需有效整合交易环节税种，减少交易成本向购房者转嫁。在增加持有税种方面，可在对基本住房需求进行免征基础上，研究提高住房持有成本措施。具体而言，应总结房产税试点经验，有步骤地扩大房产税试点范围，使之最终取代限购。

　　二是加快建设房地产领域基础体系并尽快投入使用。近几年来，个人住房信息系统建设已覆盖多数热点城市，实现联网、存量房评估系统建设在各地推开。作为房屋信息管理和房屋价值评估重要平台，这两项系统应尽快投入使用，从而支撑差别化信贷和税收政策实施，使之更精确地打击投机。

　　三是在土地供给和开发环节实施市场化管理。土地供应主动权掌握在政府部门手中，土地开发主动权掌握在房地产企业手中。可依据信息公开原则，对市场预期进行引导。政府部门及时制定并公布供地计划、地块详细信息等，使市场对潜在供应心中有数；房地产企业应按规定，公示拿地合同有关条款，使市场对土地开发节奏、竣工时间、销售日期等有所了解。

　　此外，进一步完善基本住房保障体系。推进楼市调控（楼盘/）市场化，需明确政府职责范围。现阶段，在继续保持保障房建设规模同时，需从住房保障范围确定、保障房分配和退出机制建设、保障房持有和交易等方面予以完善，从而厘清政府和市场边界。