中国城镇化需求 决定未来二三十年房地产业仍将是中国的支柱产业

　　月19日，“变局——正合地产年报发布会暨房企应变战略论坛”在成都举行，住房与城乡建设部政策研究中心主任、著名经济学家陈淮对当前最受关注的楼市调控新政进行了解读。同时正合地产还发布了年度报告。

　　精彩言论

　　中国城镇化需求，决定了未来二三十年房地产业仍将是中国的支柱产业，供不应求的状态将长期存在。

　　中国的城市化仍然很初级，城市化过程将消化这些房子，不存在泡沫问题。

　　日前，陈淮在成都举行的房地产论坛上表示，国务院新出台的“国五条”所涉及的限购、地方政府问责、个税征收等在之前的调控政策中已经存在，即使现在成交井喷，也只是短暂透支了未来的成交量。

　　不过，陈淮坚定认为，房地产并没有泡沫，供不应求的状态仍将长期存在，未来的二三十年房地产仍将是支柱产业。

　　新“国五条”调控思路不变

　　陈淮向来以敢言而在房地产界和经济学界受到关注，在此次举行的“变局——正合地产年报发布会暨房企应变战略论坛”上，陈淮再次语出惊人，成为论坛关注焦点。

　　在主题演讲阶段，陈淮着重阐释了自己对新出台“国五条”的理解。在他看来，新“国五条”的内容在以前多次调控政策中已经有了，只是强调落实，包括20%个税征收也不必大惊小怪。陈淮认为，“国五条”强调的仍是差别化信贷（贷款/）、限购、保障房建设、税费等，目的是为了打击投资和投机者，保障自住购房者，这是一贯有之的调控思路。

　　城市化过程将消化这些房子

　　不过，陈淮认为，中国城镇化需求决定了未来二三十年房地产业仍将是中国的支柱产业，供不应求的状态将长期存在。长期来看，房地产市场仍将继续发展，这些都是需求决定的。

　　另一方面，经济的发展使得人们的生活水平不断提高，对住房需求发生了改变，对更好居住条件的追求，将创造更多的住宅需求。诚然，没有国家依靠建房子实现现代化，但也没有哪个现代化的国家能跳过大规模建设的时代，大规模盖房也是现代化的必经过程。

　　对于房地产市场存在泡沫的言论，陈淮认为不必在乎这样的说法，可能站在 国家的立场来看，中国的城市化太快，建设规模太大，但是中国的城市化仍然很初级，城市化过程将消化这些房子，不存在泡沫问题。

　　抑制炒房 控制金融杠杆很关键

　　陈淮认为，国人之所以投资房地产的热情十分高涨，除了投资渠道狭小，金融杠杆放大的投资收益，也是投资炒房火爆的原因。

　　他举例说，一套100万的房子，如果可以首付三成，那么上涨0%到10万出售时，投资收益就可以达到100%。除去70万的银行贷款后，炒房者可以收到60万现金，如果可以继续三成首付，那么炒房者可以投资200万的房产，以此类推，金融杠杆其实是让投资规模放大了数倍。因此，国家在政策上控制二套房的信贷，也就是为了防止过度炒房，第三套房现在已经停止放贷，那么炒房者的收益将大幅降低。