政策有可能改变房价上涨预期 部分开发商静待“两会”政策

　 由于节后楼市阶段性供不应求，开发商重新打起涨价算盘。购房者有些紧张，频频出动看房，甚至迅速出手签约，使得市场人气、认购和网签量迅速回升，一扫春节期间的冷清局面。

　　不过，2月20日出台的新“国五条”给开发商敲了一记警钟。该政策有可能改变房价上涨预期，有可能让部分开发商暂时搁置提价想法，静待全国“两会”的政策状况。

　　许多楼盘人气较旺

　　2月24日，北大资源·御湾的售楼员已经有些忙碌了，有的售楼员一人甚至同时给两批客户介绍房源，楼盘人气可谓相当旺盛。当天，趁着元宵节，该项目举办灯谜等暖场活动，并启动了87-1平方米新品的VIP申请。开发商称，当天来了总共有80多批客户，就算放在去年的火爆行情中也是相当理想的人气。

　　这不是个案。当天，记者走访了东城万达广场、恒大御湖、江南第一城等代表性项目，均发现现场人气良好甚至有些小火爆，一扫春节假期时的冷清场面。

　　瑞峰置业副总经理翟志球说：“初八往后，各项目的人气都上来了，客户来访量和认购率明显回升，网签数据也比春节前有比较大的增长。”

　　春节假期后首个双休日，恰逢元宵节，不少于1个项目推出大小不同的暖场活动，以猜灯谜、抽奖、派汤圆、游园等活动为主要表现形式，有效地聚集了人气。

　　而从网签数据来看，2月17日(正月初八)是大多数单位节后上班的首日，当天，全是一手住宅网签量由初七的11套恢复到4套。次日，恢复到64套。到19日(初九)，已经飙升到150套。从19日至26日的8天时间内，每天均超过100套，总套数高达1257套，日均高达157套，这一数据已经恢复到东楼市的正常成交水平。

　　成交套数明显增加

　　据东中原地产研究中心统计，上周(2月18日-24日)，东一手住宅成交面积9.1万平方米，环比大幅上升1441%，同比上升55%，为近5周来最高位的成交纪录。

　　从成交套数来看，上周，一手住宅成交900套，日均成交129套。有148个项目成交了住宅，数量明显增加。

　　不过，148个住宅成交记录当中，仅有4个项目日均成交超过1套，而有105个项目日均成交不足1套。从市场集中度来看，上周东住宅成交前20名的共476套，占比5%，市场集中度大，个盘拉动整体成交量的效应显著。

　　东中原地产研究中心相关负责人说，节后楼市恢复力度强劲，但是尚未全面复苏，仍处于春节后的过渡期。

　　该负责人说，楼市热度明显回升，是诸多因素综合作用促成的。第一，年前销售的项目部分成交数据延缓至节后签约，如碧桂园·天麓山、万科金域华府已在1月份开盘，部分成交数据延缓年后签约，上周碧桂园·天麓山、万科金域华府住宅分别签约50套、9套。第二，春节期间，东仍有不少项目照常营业，现场也能保持一定的来访客，春节期间成交的部分项目上周集中签约。

　　第三，房价上涨预期加剧，客户迫切入市，主动缩减购房决策时间。潜在购房者预期不明，担心房价进一步上涨，导致首次置业的刚性需求和改善性置业的升级需求的购房人入市意愿较强。再加上二套房首付将提高至七成的谣言满天飞，引发部分换房一族恐慌性入市。目前，东部分银行首套房贷取消8.5折优惠利率，个别银行调至9折，多种因素促使迫切买房的客户主动缩减购房决策时间，选择迅速入市。

　　新“国五条”能否改变预期

　　上周，一手住宅成交均价为8575元/平方米，环比上升6%，同比上升12%。尽管上周的房价涨幅主要由高端洋房、别墅产品成交引起的结构性上涨，但房价实实在在的上涨此前可谓是蓄势待发的。

　　截至1月1日，一手住宅库存面积为441万平方米，创下自2011年10月底以来的最低水平。按照东过去12个月月均消化面积计算，目前东住宅库存的消化周期仅为8个月。目前市场陷入供应偏紧状态，市场多方需求仍旺盛，卖方处于优势。

　　在这种供求关系下，房价上涨几乎是一触即发的。在春节前，有一些楼盘已经明确表态要涨价。

　　不过2月20日出台新“国五条”政策给开发商浇了一盆冷水。新“国五条”是对原有政策的再度强调，尽管没有祭出具体细则，但是却改变了房价上涨预期。

　　南城某楼盘原本计划一开年就涨价，后与代理商商量之后，打算月初涨价，但新“国五条”出台之后，这一计划只好暂时搁置，开发商决定看看风头再决定。

　　万江一开发商称，原本也计划涨价，现在只能等全国“两会”之后再说，看看新“国五条”的实施细则是怎么样的。

　　该开发商称，之前买家担心房价上涨，购房需求是比较迫切的，客户是急需买一套房，现在变成要买一套房，至于出手时间是在月还是在5月就没有确定，已经没有那么着急了。

　　东房地产业协会秘书长陈骏良说，对于新“国五条”，开发商大多静观其变，按兵不动，等待全国“两会”期间的政策情况。

　　翟志球说：“现在价格预期是谨慎乐观的，估计大家会抢工期，尽量在上半年多出货，以避免下半年的不确定因素。”

　　据东中原地产研究中心年前的统计，截至去年底，全市商品房库存为656万平方米，而据其测算，今年潜在新增供应量约719万平方米，两者合计高达175万平方米，若按照去年的消化量来计算，供需比为2.02:1，超过了2:1。

　　如此看来，房企的出货压力长期存在，只不过，货量集中在下半年，上半年货量较少，所以房价趋势先扬后抑。