多因素“催热”二手房市场 市场普遍预期房价上涨

元旦以来，北京二手住宅交易量同比大涨。据伟业我爱我家市场研究院预计：1月份北京二手住宅成交量可能突破1.8万套，创近2年来成交量新高。记者在采访中发现，去年同期基数较低是今年二手住宅交易增幅较大的重要原因。同时，对未来房价继续上涨预期的加重，五环内新房增量减少，交易热点区域业主或中介趁机提高报价等因素，也推动了北京二手房交易量价齐涨。

　　北京部分地区二手房交易量价齐涨

　　201年新年伊始，北京二手住宅交易市场量价齐升。伟业我爱我家市场研究院统计数据显示：今年1月上半月，北京二手住宅网签量为7940套，比上月同期网签量上涨了6.6%，比去年1月同期大幅上涨60%。

　　记者在采访中发现，二手房住宅签约量上涨的现象在去年下半年已经出现。

　　伟业我爱我家高级置业顾问李东生说，在2011年楼市调控较为严格时，二手房交易需求在一定程度上被抑制。但从去年下半年至今，无论是价格还是成交量，均出现了较快反弹。

　　中原地产市场研究部统计显示，去年9月，北京二手住宅签约套，创当时近5个月(5月至9月)新低。受小长假影响，10月签约量继续下跌。但自此之后，二手住宅交易量开始一路上行。去年11月，北京二手住宅签约套，比10月上涨26.2%；12月签约量继续大幅上涨，合计套，创近2个月的新高。

　　供需两旺促使二手住宅价格进一步走高。伟业我爱我家市场研究院统计显示：1月上半月，北京二手住宅交易均价为元／平方米，比去年12月份的房价上涨.5%。

　　以海淀区为例。链家地产苏州桥店经理方楠说，从万泉庄、小南庄等区域的二手房销售情况来看，与去年同期相比，二手房平均每平方米涨价几千元。

　　多因素“催热”二手房市场

　　伟业我爱我家集团副总裁胡景晖认为，鉴于目前调控政策并未有实质性放松迹象，因此购买者基本以实际自住需求为主。在自住需求中，又以改善性购房需求为主。这部分购房主力军，以改善升级居住条件为目的，其需求并没有首次置业的刚性购房需求那么急迫。在限购等楼市调控政策下，这部分需求人一直在观望，等待合适的出手时机。

　　2012年8月，房价在历经数月的低迷徘徊后，重新涨回至2011年8月的高位。加之2012年两次利率下调将在今年生效。此时，改善性购房需求者感到没有必要继续等待，纷纷选择购房，导致二手房成交量逐月攀升。此外，年初新房市场供应量的萎缩，以及新开楼盘普遍在五环甚至六环以外，也促使部分购房需求从新房市场流向二手房市场。

　　交易热点区域的业主普遍提高报价，议价空间缩小，也是导致二手房价上涨的重要因素。本月21日刚刚办完过户手续的徐浩告诉记者，他在选房过程中发现，目前中介在二手房价格中“注水”已是普遍现象，一般每套房都会标高几万元的价格。

　　北京市住房城乡建设委委员、新闻发言人秦海翔认为，目前北京二手房交易量属于正常情况。之所以和去年1月份相比增加比较多，是因为去年1月有春节，导致当月基数较小。

　　预期已生变 恐推高房价

　　虽然二手房量价齐涨有其客观原因，但已经影响到购房者的预期。因为预计未来楼市不会出台大的调控政策，市场普遍预期房价上涨，刚需者急于出手购房，带动了潜在需求人加入。而二者相互影响又进一步强化了房价上涨预期。很多人在一段时间内集中换房，二手房交易成本因此被推高。

　　受此影响，一些正在观望的购房者加快买房步伐。在京工作7年多的冯胜说，自己原本计划在春节之后买房，但现在不得不加快速度，“一方面担心房价继续上涨，但更重要的是怕买不到合适的房源”。

　　胡景晖预计，北京1月二手住宅成交量或将突破1.8万套，创近2年来新高。胡景晖说，目前二手房成交量放大的区域主要以朝阳区、海淀区和丰台区为主。而随着购房需求的集中释放，尤其是购房需求越来越向城市核心区集中，热点区域供需矛盾的紧张，可能推动房价小幅走高。

　　业内人士认为，买方和卖方对楼市预期正在发生变化，去年多数人看空楼市，而如今对市场的预期又偏于乐观。由此引发的购房者买房看涨或恐慌性入市的心态，恐怕会影响楼市调控效果。

　　秦海翔表示，由于二手房交易在房产交易中占很大比例，对整个住房市场成交情况有很大影响。因此，在今年房地产市场调控中，北京对二手房市场的调控会更加重视。目前，针对相关区县二手房交易过户增多的情况，正在采取增加人手等措施，以满足购房者的需要。