商业银行普遍收紧房贷 房地产政策分化进一步显现

一大波行政性的限购政策来袭之际，银行对房地产贷款的收紧也接踵而至。(新房)

近日，央行加急下发了《中国人民银行办公厅关于做好2017年信贷政策工作的意见》，其中包括了银行适度调整房贷的内容。具体而言，要加强对商业银行窗口指导，督促其优化信贷结构，合理控制房贷比和增速等。

第一财经记者从国有大行、股份制商业银行、城商行了解到，不同地区、不同类型的银行对于住房贷款都采取了有针对性的限制措施。

商业银行普遍收紧房贷

根据《意见》的要求，第一，人民银行各分支机构要加强对商业银行窗口指导，督促其优化信贷结构，合理控制房贷比和增速。

第二，央行各分支机构要将住房信贷政策作为调控房地产一揽子政策的组成部分，合理搭配使用最低首付比例、贷款利率优惠幅度和最长贷款年限等住房信贷政策工具，严格按照相关程序及时对辖区内住房信贷政策做出适度调整。

第三，做好房贷资源投放的区域分布，支持三、四线城市去库存，有效防控信贷风险，积极会同当地银监部门将差别化住房信贷政策严格落实。

第一财经记者从国有大行、股份制商业银行、城商行了解到，不同地区、不同类型的银行对于住房贷款都采取了有针对性的限制措施。

某国有大行天津分行副行长对第一财经记者表示，几大行对不同地区都有房贷限额。各地银监局对法人所在地注册的银行房贷每月新增规模都有管控。

此外，记者从某股份制商业银行北京分行相关负责人处获悉，该分行按揭业务还在正常开展，额度也是正常投放，目前感觉不到额度的控制压力。但是客户进行诸如抵押登记等流程所花费的时间，较之前有所延长。

不过，该负责人称，今年的重点是消费金融而非房贷，房地产市场面临一定调控压力，银行的聚焦并不在按揭贷款方面，只是满足客户正常按揭需求。

房贷普遍收紧的势头已经向多省副中心城市或房价洼地省份中心城市蔓延。记者从湖南某城商行内部获悉，该行虽然未收到监管层关于房地产调控的任何文件或窗口指导，不过正在研究讨论缩小首套房贷的折扣利率的优惠幅度。中国银行山东某地级市支行负责信贷业务的人士告诉第一财经，他所在的银行一个月前就已经停止住房贷款发放，包括新房和二手房。

目前来看，不仅是房贷规模受到限制，房贷利率的优惠幅度也大不如从前。以北京为例，记者从上述股份制商业银行北京分行内部获悉，从昨日起，该行开始执行首套房贷款9.5折，此前一般都是9折。该内部人士表示，总行层面首套房贷款利率优惠提高到9折，北京则提高到9.5折，主要是结合行内资产管理额度进行的量价调节。

“大家都在寻合适的价格，同业之间有交流，大家也有跟随政策。9.5折并非所有客户都适应。假如客户信用状况不好，对银行综合贡献不高，银行有可能以基准利率批。反之也有可能有优惠。这完全是利率市场化与对客户评估的综合考虑。”上述股份制商业银行内部人士指出。

据媒体报道，已经有16家银行取消了此前首套房贷款9折利率优惠，按照9.5折执行。这16家银行不仅包括中、农、工、建、交五大国有银行，还包括了中信、招商、民生、浦发、兴业、光大、华夏银行、邮储银行以及渤海银行北京分行、北京银行和北京农商行。

在天津，“市场上基本8.5折全部没有了，9折也极少见，基本上都是基准上下，拿9.5折都算好的。”上述天津某国有大行分行副行长对第一财经指出，以前基层行贷款8.5折就可以审批，在今年2月初，低于9折的按揭贷款基层行就没有权限审批了；目前二级行还有9折~9.5折的按揭授权权限，但整体是往上收的态势；分行还有8.5折授权，但需要说明原因。

据该副行长介绍，在天津当地几个国有大行之间会对房贷利率的整体折扣情况进行数据交换。一家银行内部也没有明确的折扣比例，只是以价格授权的形式在基准利率上进行上浮或下调。近期央行公开市场操作等政策利率上行，也逼着各家银行将利率上移。

房地产政策分化进一步显现

始于2015年底的一轮热点城市房价飙升与信贷环境、阶段性供求紧张及地价上涨不无关系。央行的信贷数据显示，2016年住房按揭贷款占40%以上，在巅峰时期的去年7月一度接近98%。

今年月10日，央行行长周小川在全国人大新闻发布会上表示，去年，房地产信贷增长比较快，主要是个人购房贷款。个人购房贷款的增长一方面有助于居民买房，有助于三线城市去库存。但是反过来又导致一、二线城市房价上升。

从去年以来，我国房地产政策分化的趋势就已经不断显现。一方面，热点城市调控政策不断收紧，限购限贷力度及各项监管措施频频加码，遏制投资投机性需求，防范市场风险；另一方面，三、四线城市仍坚持去库存策略，从供需两端改善市场环境。

今年月5日政府工作报告草案中对于房地产调控的总基调延续了去年的“因城施策去库存”，但经过修改后的最终着重添加了“遏制热点城市房价过快上涨”。那么，今年的房贷增速节奏是否会改变？周小川在10日的全国人大新闻发布会上说，住房贷款在中国还会以相对比较快的速度发展，但是确实要适当平衡。随着住房产业的政策调整，估计会适当放慢。

不仅如此，在去杠杆的背景下，今年的政府工作报告还对信贷总量进行了控制，将广义货币（M2）和社会融资规模增速分别由此前的1%下调至12%。

近日，2017中国发展高层论坛期间，中国银监会副主席王兆星表示，下一步将继续采取差别化的信贷政策，对一些房价过热的城市，要采取审慎的房贷政策；对一些有去库存需求的三、四线城市，还是会给予必要的信贷支持。他强调，对一些基本的刚性住房需求、改善性住房需求，包括城镇化过程中产生的住房需要，都需要支持；对于投机性的、炒房的则不予支持。