小产权房配套设施不健全 社区乱建带来系列社会管理问题

到岁末，龙岗区不少小产权房也开始活跃起来，在商场门口、在菜市场、在各停车场，许多有车一族和普通市民都可接到“2900元/平米山景大宅”、“0万圆你住房梦”、“买房过年”等宣传单，上面的价格让不少市民心动，很多人都按捺不住前往看房。记者近日走访了几个小产权楼盘，这些小产权楼盘的销售人员表示，现在小产权房的销售情况不错，好的户型开盘数月就可以售罄，甚至还表示这些房子“附带公办学位”、“可以办理按揭贷款”等。

　　不过业内人士提醒有意购买小产权房的市民，购买小产权房存在着产权得不到保证、没办法办理抵押等诸多风险，另一方面则是配套设施不健全，给正常生活和社会管理带来诸多不便和压力。

　　■走访

　　楼盘外表与商品房相差不大

　　“龙岗首席10万平米优社区”、“尊享稀缺花园大社区”——一个位于北通道旁边的小产权房楼盘打出了这样的旗号。记者看到，这个楼盘紧挨位北通道旁边，从北通道往坪地方向驶一个辅道，往右拐即进入该楼盘的“小区”，交通的确非常方便。不过由于紧临北通道，噪声也比较大。这个楼盘从外前后两排房子，两排房子中间有些儿童游乐设施，并有一些简单的草坪树木，楼盘高约20层。

　　“我们这个楼盘只要000多元，当然购房款需要一次性付清，户型从80平方米到165平方米不等。目前最好卖的三房销售情况很好。”记者以购房者的身份向销售人员咨询时，销售人员很热情地介绍这个小区的优势：“我们这边里靠丁山河，这里马上要开始建设国际低碳城了，未来的升值潜力很大。现在坪地已经基本上没有2000多元的楼盘。”

　　站在样板房的窗户旁边往外看，记者看到一大片工业区，销售人员察颜观声，马上介绍说，这里一大片将会要旧改，“已经被碧园收购了，这里将会建别墅，以后我们这个楼就和别墅相邻了。”

　　随后记者又以购房者身份看了距离深惠路不远的一个小产权房楼盘。这个楼盘号称“全龙岗首批最中心黄金地段统建楼”，虽然这个楼盘被密密麻麻的城中村和已经有了一定年头的工业厂房围在中间，但进入这个楼盘，记者发现里面的小区建得和普通商品房小区差不多；而且从外形上看，这个拥有9个单元、20层左右高的楼盘也和普通的商品房没有太大区别。

　　楼盘外面的一个平房就是接待中心。五六个工作人员有的在接电话，有的在闲聊，看到记者进来，一个年青女孩递上名片，名显示她的身份是“置业经理”。她告诉记者，她也是这个村的村民。随后她领着记者看了小区和样板房。

　　据她介绍，这个楼盘已经建了年，今年月份竣工，9月份开盘销售，面积从45平方米至12平方米不等，户型涵盖了一房、二房、三房、四房，每平米5700元起，每高一层贵50元，“因为你是拿了宣传单来的，因此每平米可以便宜100块。”

　　虽然看房期间，记者只看到有两个客户过来看房，但置业经理说，整个楼盘一共有700套，目前已经卖了一半，“其中三房单位已经卖完了。”

　　■疑问

　　买小产权房可以入读公办学校？

　　购买这些小产权房有产权保障吗？

　　在上述深惠路旁的一个小产权楼盘销售处，销售人员告诉记者，这个楼盘属于村里的统建楼，但非本村居民也可以买，虽然没有红本产权证，但村委会会提供村委出具的房产证明书和购买合同，“因此尽可以放心。”

　　应记者要求，置业经理给记者出具了房产证明书和购买合同样本。所谓的房产证明书是一个类似学生证大小的小本子，封面为红，里面除了有房产的基本信息外，大多数页面是空白的转让记录，落款处加盖村委公章；而购买合同的名称为“统建楼购买合同”，有点类似于常见的房产买卖合同，记者简单翻阅了一下，里面也提到了类似“70年后产权还属于购房者”、“如果在产权期限内被拆迁，赔偿属于购房者”等条款。

　　而在记者走访的那个北通道边上的小产权楼盘则是村委、工厂和开发商合作开发的产物。销售人员说，这块地是村委出租给一个厂的，该厂以建集体宿舍的名义和开发商合作建设了这个楼盘，“因此你买的话等于是集资建房，产权信息我们会到村委备案，也有律师证明，因此可以放心购买。”

　　不过业内人士表示，购买小产权房并不像销售人员所说的那样没有风险，小产权房的产权不确权，不受法律保护，它不能上市交易，同时一旦发生纠纷，小产权房业主想要维权将不到法律依据；也无法办理抵押、无法办理继承，在遇到国家的征地和拆迁时，由于缺乏产权也会遇到许多麻烦和风险。

　　为了尽快销售楼盘，有小产权楼盘的销售人员甚至还宣称，购买了楼盘可以入读公办学校。对此，记者咨询了该楼盘附近的一些公办学校。学校的负责人告诉记者，公办学校的学位市民都可以去申请，申请公办学位时，有些条件是可以让申请者多增加一些优势的，比如深圳户籍、购买了学位划片区域内的商品房，但小产权房没有房产证，因此并不具备这个优势，“而且我们校方也不可能会给予小产权房什么承诺。”

　　小产权房还能贷款？

　　生活配套不健全给社会管理带来极大压力，有政府官员表示——

　　小产权房

　　是“农村化、倒退化”

　　很多小产权房需要购房者全额付款，不过在龙岗大道沿线的一个小产权房楼盘销售人员告诉记者，他们楼盘的房子可以向银行申请到贷款。

　　记者在这个楼盘的接待处的一位展板上看到深圳市农村商业银行提供统建楼贷款的说明材料。材料显示，村民(社区股份合作公司股民)要购买统建楼可以向深圳市农村商业银行申请贷款，同时需要提供股民分红证之类的材实。而非村民(股民)的人士能够申请到贷款吗？

　　置业经理以非常肯定的话气告诉记者，可以申请得到，此前也有购房者已经申请成功，不过首付至少需要房产总额的一半。而且她还给记者做了一份购买一套80平方米三房二厅房子的按揭计划：均价5900元/平米，总价为47.2万元，首付需要24.2万元，贷款2万元，贷20年每月需要按揭1998元。

　　记者注意到，这个月供费用要高于普通的房贷：记者计算了一下，假设向商业银行贷一笔2万元的20年房贷，如果以2012年7月6日的基准利率来计算，每个月供为1721.6元。

　　那么申请贷款需要提供哪些手续呢？置业经理说，一般需要购房者提供身份证、深圳居住证、户口本、婚姻装况证明、收入证明以及个月银行流水账，此外还需要一个担保人，这个担保人同样也要提供上述材料，“一般一个月就可以批复下来了。”

　　为此记者也咨询了深圳市农村商业银行龙岗支行的负责人。该负责人开始表示不是很清楚，不过他后又表示，这属于个人贷款，非村民也可以贷，不过非村民和村民的统建楼贷款利率会有所不同，“前者的利率要高一些。”

　 　　虽然小产权房价格便宜，但由于配套设施不健全，小产权房给入住者的正常生活和社会管理带来诸多不便和压力。目前龙岗不少政府官员和基层工作人员都对小产权房都表示深恶痛绝。

　　案例▶▶小产权房停电，数百居民讨说法

　　关于小产权房的种种弊端，在今年8月初的一个案例或许可以说明。

　　据了解，今年8月初的几天深圳酷热难当，但龙岗区南岭村社区南某花园的居民却突遭停水停电近24小时，小区的1000多户居民感觉住进了“房”，不少业主全家“出逃”到宾馆开房避暑。

　　业主介绍，小区从8月1日2时50分开始停电，而管理处并没有事先通知住户，随后楼道里的电梯停了，楼以上使用二次加压供水的居民家里的水也停了，直到8月2日晚上11点才恢复。

　　这一停电，给不少下晚班回家的业主造成极大不便，也让一些老人、小孩和怀孕的业主痛苦不已，因停电停水没即时恢复，物业公司消极对待，这让许多业主和商家很不满。8月2日晚，数百名业主来到南岭村社区股份公司讨说法，多位业主与社区治安人员发生肢体冲突。

　　据介绍，南某花园都是小产权房，房子由社区股份公司与开放商建设销售，事故原因据称是当时正值用电高峰期，小区变压器承受不起而烧坏。有消息甚至称，当天有200多业主上街堵路。

　　危害▶▶社区乱建带来系列社会管理问题

　　一位政府工作人员表示，现在全区都在推广社区综合服务中心，但在一些城中村社区，因为无法提供场地，一些服务机构无法进驻开展活动，导致功能受到影响，作用也未完全发挥出来。“很多小产权房住进来的都是低素质人口，这让政府管理起来很头痛，一些人东拼西凑买了小产权房后，一家人蜗居在一块，生活中会碰到一系列问题，也会导致片区环境恶化。”

　　业内指出，由于众多小产权房追求的是最小空间实现最大利益化，会出现很多隐患，如电梯可能是二手的或者坏的，变压器容量很低，到了6、7、8、9月份用电高峰期极易出问题。另外，一些小产权房没有配建停车场，带来车辆到处乱停的严重后果，同时居住的人口也是三教九流，邻里矛盾相对较多，相互之间争议斗殴事件时有发生。

　　一个街道综治办工作人员发牢道，现在每天大把精力都要放到那些小产权房的维稳上，搞得压力很大。有官员警告，如果再这样乱建下去，龙岗的现代化和国际化目标将无法实现，“那是农村化、倒退化，小产权房带来的恶果不仅是质量差，还将永远办不了房产证。”