刚需购买力支撑整体回暖 商业用房存量达五年来新高

2012年成都楼市的住宅市场呈现“刚需购买力支撑整体回暖”的健康走势。

　　根据透明房产网行业分析中心数据，2012年1-11月，主城区共成交住宅8171套，同比增加28%，而同期住宅的供应量仅为套。

　　供应量小于成交量的行情足以证明，2012年的住宅市场地将之前累积的存量消化了一把。然而，存量消化的走势却没有在2012年商业和办公的市场出现，相反，两种物业形态的存量呈现加速累积的趋势。

　　商业用房存量达五年来新高

　　根据成都透明房产网提供的2008年以来商业和办公两种物业形态的供销变化走势图标显示，在2008年到2012年近五年的时间中，商业市场仅在2009年出现了成交量大于供应量的“供不应求”局面。其他年份中，2008年、2010年、2011年供应量较成交量的差额基本维持在0万㎡左右。

　　值得注意的是：在2012年，主城区商业用房的供应量较同期成交量多出108万㎡，达到五年以来的新高。

　　办公方面，2008年成都主城区的供应量和成交量分别为59万㎡和48万㎡，供销差额在10万㎡左右(供大于求)。自2009年开始，该供大于求的差额逐年扩大：2009年差额为6万㎡，2010年86.6万㎡，2011年116.7万㎡。而到了2012年，在1-11月，成都写字楼市场供应量已经达到了28万㎡，已经超过了 2011 年全年水平的25.8%。在供应量增加的情况下，同期成交量却仅为17.2万㎡，所累积的写字楼存量已经达到191.6万㎡，为2008年以来之最。

　　商办物业大爆发买进之前要谨慎

　　对于今年商业、办公物业存量进一步加大的现象，58同城成都负责人熊攀说，这主要和目前成都市场的消化量有极大关系。他认为，楼市宏观调控后住宅投资受到了一定打压，导致热钱涌向了商业办公领域，在此基础上瞬间释放的商业办公体量让租用市场无法在短时间内消化，从而导致了现在商办物业的积累量达到近五年内的一个新高点。

　　采访中不少业内人士对此表示出了一定担忧，并提醒购房者在投资前一定要多考察，了解项目后再下手。

　　成都凯仁地产营销总监荣轶说，近一两年来成都商业地产主要是集中式商业发展速度非常迅猛，这种商铺的投资对于投资者来说要求更高，往往是主力店的人气很强，但出售给投资者的商铺租金回报率并不高。

　　另外，成都目前的投资写字楼也出现了明显的供大于求的局面，特别是南延线一带的写字楼目前主要都是散售出去的，同质化招租较为困难，从现在市场反映的情况来看，南延线一带的写字楼回报率并没有达到很多投资者的理想目标。