房产“睡”闻声不见影 概念到底要说多久

房产税是近年来庙堂与坊间都在热议的话题，但却年年“只听楼梯响，不见人下来”。笔者认为，房产税之所以难产，自有其难产的原因和道理，而且对于房产税不应期待过高。

房产税在一些国家和地区是最普通的税种之一。比如在美国，房产税虽然各地税率不同，但都是各地最重要的地方税之一。在我国香港地区，房产税也称差饷，是 对业主的一种常态征收的税收。由于针对住宅的房产税一直免征，而近年来房地产业总是各种调控的重点对象，在我国房产税便被寄予了各种各样的期望。

第一，希望房产税成为调控房地产市场的工具。

1998年以来，房地产行业经历了10次以上的调控，围绕着“地根”“银根”以及“交易成本”出台了无数政策，但往往都陷入“空调”并引发更加快速的价 格上涨。实际上，货币的超经济发行才是资产价格快速上升的真正推手，而紧缩“地根”“银根”以及增加“交易成本”的政策反而减少了市场供应或者暂时压缩了 市场需求，必然引发真实的市场需求推动下的更加猛烈的价格反弹。

第二，希望房产税成为改变地方财政收入结构的工具。

当土地出让金成为地方财力的重要来源，中国特的政绩考核体系下的城市建设对于土地出让金的依赖便有增无减，且成为“央”“地”博弈中地方必保的核心利益之 一，自然让中央发起的每轮房地产调控政策都能化解于无形之中。在细究至“事权”与“财权”不匹配这一“央”“地”博弈的实质原因后，以持续性的房产税收入替代一次性的土地出让金收入自然上升为房产税设立的动机之一。
第三，希望房产税成为调节收入分配的工具。

进入新世纪 以来，房地产价格的普遍性和持续性上涨使得国人的财富状况发生了强烈的分化：持有大量房产的体财富飞速上涨，而不持有房产或着买不起房产的体则被快速 边缘化，让没有房产的体的买房难度越来越大。而通过持有房产带来的财富快速聚集打碎了勤劳致富的传统价值观，高房价也影响了经济活力与创新动力 ，调节收入分配自然成为房产税被寄予的期望之一。

但就基本逻辑而言，对房产税寄予如此多的期望其实并不现实。

第一，房地产作为不动产，其价格由供求决定，无论是交易环节还是持有环节的税收只能增加交易与持有成本，并不能改变价格走向。而资产定价的核心是“利 率”，当利率走低，且货币超经济发行成为常态时，房地产价格是难以被所谓的“调控政策”按下“牛头”的。中国经济持续的高速增长也是房地产价格的“溢价” 条件，另外投资渠道缺乏造成的资金聚集也进一步推高了房地产的价格。希望以房产税来增加持有环节的成本，以此来抑制房地产投资性活动来实现对房地产行业的 调控注定是要落空的，这一点就好比希望增加一副马鞍来降低一匹烈马的奔跑速度一样不大现实。

第二，房产税作为财产税，以所有权为征收的 前提条件。我国的土地为国家所有，居民只拥有有限年限的使用权，而其上的建筑物随着时间的推移不断折旧和减值，房产税征收的前提并不存在。虽然财政当局有 研究人员将房产税偷换概念为关于“地上建筑物”的税收，但依据税收法定的原则，很难在立法上将“房”“地”分离后进行征税。加之土地出让制度已一次性地将 若干年的土地使用权“卖出”，若再向其征税亦属重复征税，违背了基本的税收法理。所以期望对存量房产以房产税来替代土地出让金，改变地方政府对于土地出让 金收入的依赖的想法并不现实。

第三，一项政策或法律的出台往往取决于特定体在政策或法律制定过程中的影响力，虽然这些政策或法律的出 台往往在程序上似乎经过了代表全体国民的法定程序。就我国的现状而言，拥有多套房产的多属于社会精英体，以体制内人士、商业成功人士以及专业技术人士为 主，他们对于政策与法律制定的影响力要远远大于没有房产的“沉默的大多数”。以房产税来“劫富济贫”虽然符合税收的二次分配功能，但让这些既得利益者推动 和执行对他们本身不利的房产税政策，无异于让老虎自动献出自己的皮来，比“与虎谋皮”更难。所以坊间流传一种猜测，称房产税之所以迟迟不出台，就是为了给 这些拥有多套房产的人以“出货”的时间。以笔者之见，即使未来房产税能够出台，也会更多地考虑到既得利益者的诉求而不是更多地响应“劫富济贫”的财富二次分配功能。

因此，对于房产税的功能不应赋予过多地期望，对于房产税快速出台不应抱有太高的期待，让作为财产税之一的房产税回归其税收本 质，才是对于房产税的比较理性的态度。改革土地出让制度，实现新老划断，将拟新出让的土地改为征收房产税，已出让的土地待到期后再改为征收房产税，其间以 政府债来解决地方收入“断档”问题应是一条房产税出台的可行之路。