二三线城市楼市库存压力大 购房者观望持续

国庆八天长假与楼市传统销售旺季“金九银十”交汇。以“刚需”为主的二三线城市的购房者观望持续，加上开发商对二三楼市前景的乐观判断并加速布局，一些中小城市房地产市场已经面临高库存风险。业内人士表示，开发商未来还需要“以价换量”，同时提早做好规划和后续的服务。

　　“银十”开局：促销多观望依旧

　　“十一”长假是房地产市场传统的销售和看房旺季，连日来，记者在太原市多家售楼中心了解到，不少市民利用假期看房、选房，开发商们也在十月推出了不少优惠促销吸引人气。

　　位于太原市太榆路一处在建楼盘，记者看到9栋七层住宅楼已经初具规模，置业顾问张先生告诉记者，该楼盘“十一长假”期间不论户型、楼层每套住房每平方米售价均为850元，由于住宅即将封顶而且假期优惠力度增大，售楼部每天看房客流保持在40组以上。太原市坞城南路一家售楼部的置业顾问杨琴告诉记者，国庆长假期间，从购房者交定金当天至7日假期结束，购房总价每天优惠1000元，节后至10月20日开盘还有较大的折扣优惠。

　　尽管假期看房、咨询的市民比平日有所增多，售楼部人气也日渐旺盛，但是多数购房者的观望情绪未能让“高人气”转为“高成交”。在山西财经大学附近的一家售楼部，记者了解到这里每天登记的咨询顾客均达到50位以上，但其中真正交订金买房的非常少。采访中，不少置业顾问表示，太原楼市“金九”平淡收场，而“银十”开局观望情绪依旧较浓。

　　事实上，购房者的观望在不少二三线城市普遍存在。武汉市房管局数据显示，从10月1日到10月4日 ， 武 汉 新 建 商 品 住 房 日 成 交 量 分 别 为2 2 7、229、208、175套。日均成交量不足210套，不及7月份日均450套成交量的一半，为半年来日均成交量最低点。青岛楼市十月惨淡开局，数据显示，截止10月5日，该市国庆假期住宅总成交61套，不如9月末一天的成交量。济南市在国庆长期间，住宅的成交量总体下降趋势，除了首天中秋成交过50套，其他几天成交一直低位徘徊，最低的一天成交量仅12套。

　　“剪刀差”致二三线楼市库存压力增大

　　业内人士表示，不少房地产企业加快布局二三线城市，而随着房企加大推盘与购房者理性观望这两类行为的影响，住宅新增供应量与销售量出现了一个“剪刀差”，二三线城市将面临更大高库存风险。

　　山西大学经济与工商管理学院副教授耿晔强表示，太原市为例，今年新老楼盘依然选择在9月和10月开盘或加推房源，说明开发商对“金九银十”热销的期待。随着而来的问题是二三线以刚需为主，而开发商一味地推盘会导致市场供大于求，房地产将面临高库存压力，不利于房地产健康发展。

　　上海易居房地产研究院研究报告显示，今年9月份，该机构监测的20大典型城市中，有14个城市库存量出现环比增长，其中丹东的库存环比增长最快，为15.%。截至9月28日，一、二、三线20大城市新建商品住宅库存总量分别为01、2850、249万平方米，与去年同期相比分别增长7%、18%、54%。

　　上海易居房地产研究院研究员严跃进认为，受房企加大推盘与购房者理性观望这两类行为的影响，住宅新增供应量与销售量出现了一个“剪刀差”。

　　具体来说，一方面从房地产企业来看，房企在“金九银十”阶段加大了推盘力度。为了能抓住传统的营销旺季，一些房企采取了“以价换量”的营销策略，推盘力度加大，以期提高销售量。同时，部分房企受困于趋紧的资金面，也希望在本期加大推盘力度，从而提高销售水平、加快资金回笼。

　　另一方面，购房者在“金九银十”阶段以观望为主。受国家楼市持续调控的影响，很多购房者在9月份的购房行为显得更谨慎与理性。盲目入市的动机削弱，购房者以观望的心态来对待本轮楼市。“旺季不旺”的市场特征得到了体现，住宅库存的去化受到了一定的阻碍。

　　此外，也有业内人士表示，部分房企布局中小城市对当地市场判断过于乐观，加上地方政府的卖地冲动也将进一步加重库存。

　　“以价换量”和“品质制胜”抢占市场

　　业内人士表示，往年被开发商寄予厚望的“金九”平淡收场，开发商在“银十”会通过各种促销手段吸引人气。业内人士预计，目前已经开始的开发商大肆拿地，会促其加大回笼资金的力度以保持优良的现金流，未来可能仍会采取快速“跑量”的方式，对短期楼市的成交将起一个助推作用，但开发商还需要通过价格优势提升销量。

　　在耿晔强看来，今年以来不少中小城市成交量回暖首先是受到首次置业的刚需刺激，楼市“红五月”“红六月”的出现是部分刚需的恐慌性购房需求，而这种局面今年难以再现。他认为，目前二三线城市库存高企、楼市调控严厉，房地产市场不具备大幅反弹的条件基础。开发商不要对二三线楼市盲目乐观，后市还需要“低价跑量”，10月份二三线楼市的成交量能否走高，仍要看“刚需”出手与否。

　　从购房者方面来看，业内人士分析认为楼市经过了几轮调控，加上当前调控不放松，让购房者看到房价还有下降空间，所以不少“刚需”会持币观望。未来开发商还需拿出“真金白银”让利购房者，否则楼市“银十”依旧冷清。山西当地一家房地产商表示，二三线城市仍是刚需支撑成交量回暖，开发商仍应坚持“以价换量”策略，尽快回笼资金，坚持去库存以降低自身资金风险。

　　此外，部分开发商认为，做房地产单靠土地增值创造价值的道路已经遇到发展瓶颈，未来房地产企业需要靠产品质量、服务不断提升来赢得市场，除了住宅本身质量外，改变地产“重建设、轻服务”格局，开发商提早做好规划和后续的服务，这对未来抢占市场非常重要。