昨日，北京市房协发布8月楼市运行情况数据。新建商品住房成交量在6月达到2011年以来的新高后，7月和8月连续两个月小幅回落。

　　8月，新建商品住房成交均价为2.08万元/平方米，环比持平，同比下降9.8%。商品住房成交量减价稳、租赁市场量价齐跌，市场整体朝着调控预期方向发展。

　　8月新房成交不足万套

　　8月，全市新建商品住房(除保障房)成交9094套，环比减少8.%；二手住房成交1.5万套，环比减少12.5%。

　　对于成交回落的原因，市房协秘书长陈志认为，当前市场以刚性需求为主，对价格非常敏感，6月以来部分项目折扣幅度收窄，房价超出购房人预期。二手房成交回落幅度大于新房，除购房人观望等因素外，8月1日起，市住建委等部门实施遏制二手房市场交易“阴阳合同”的新规范，基本挤出了其中为避税而进行的重复签约。

　　价格方面，8月全市新建商品住房成交均价为2.08万元/平方米，“168个在售项目中，成交价格持平的10个，占77.4%；下降的9个。另外，上涨的29个，比7月减少7个，涨幅在2%到10%，比7月回落了约5个百分点。”陈志说。

　　租赁市场量价齐跌

　　8月，全市住房租赁市场共成交1.1万套，环比下降5.1%，同比下降8.%。其中，通州、昌平等远郊区县，成交量环比降幅均在10%左右，海淀区和朝阳区降幅也在8%左右。租金方面，平均租金为每月55.7元/平方米，环比下降1%，同比上涨9.6%，涨幅较去年同期回落2.4个百分点。

　　对于租赁量价回落的原因，陈志认为，一是北京暂住人口减少，去年全市暂住人口比2010年减少了60万人；二是季节性因素减弱，传统的毕业租赁旺季已经过去；最后，由于近期CPI稳中有落，业主提租的预期明显减弱。

　　- 解读

　　“商品房库存4至8万套属正常”

　　近期，北京新建住宅库存量成为关注的热点，关于库存创新低的报道此起彼伏，并称北京商品房库存消化周期从20个月锐减至5个月。

　　截至8月末，市住建委网站上显示商品住房库存7.7万套，包含保障房2.4万套、纯商品住房5.万套。陈志称，今年月市住建委清理掉无效库存数据2.9万套，剔除无效库存后当时纯商品住房库存总量为6.5万套。今年4月以来，市场成交量逐步回升，加上企业普遍采取去库存策略，库存持续减少。截至8月末，库存实际消耗掉1.2万套，“4至8万套的库存水平属于北京库存常态区间。”

　　对于近期有报道说北京商品住房库存消化周期从去年9月的20个月减至目前的5个月的说法，陈志认为这是有问题的。

　　他表示，理由有两个：一是没有考虑之前已经清理了无效库存的因素；第二，该报道是分别按照去年9月成交低位和今年8月成交高位进行的推算。去年9月成交量较少，因此用库存总量来除，自然消化周期长。这种比较使得消化周期看起来相差过于悬殊。

　　此外，从潜在供应情况看，目前拿地未开工、开工未入市的楼盘量完全能够保证市场后续供应充足。

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