楼市调控持续、房企资金缺乏；商品住房现房销售试点

山东将总结改善商品房预售管理办法，开展商品住房现房销售试点。分析人士认为，这意味着商品房预售制度将迎来变局，虽然目前只在有限范围内试点，影响也会有限，但如果未来形成趋势，无疑将对开发商资金链产生撼动。随着调控触及开发商“切身之痛”，各方博弈加剧，楼市调控步入深水区。

　　这是自本月初“取消预售制”消息传出并造成市场震荡后，又一次传出与预售制度有关的消息。由于预售制度改变将直接影响开发商的资金链，其试点对楼市调控的意义尤为重大。

　　商品房预售制度始于1994年出台的《中华人民共和国城市房地产管理法》，目的是降低企业资金门槛，促进房地产开发和销售。按照该法律规定，商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设。2010年，住建部出台文件，对这一制度进行规范。

　　作为当前房地产市场的一项基本制度，预售制对开发商的重要性究竟有多大？根据国家统计局数据，1-7月，房地产开发企业本年到位资金5082亿元，其中定金及预收款亿元，占比超过25%。这就不难理解，为什么在本月初传出预售制度调整的消息后，开发商几乎异口同声地表示反对。

　　分析人士认为，在楼市调控持续深入，房企资金渠道缺乏的情况下，加强预售资金管理甚至微调预售制度仍然很有必要。进入8月以来，房地产市场成交量和交易金额持续保持高位，强化预售制度管理，不仅有助于销售环节的规范，同时也避免开发商挪用预售资金，侵害购房者利益。

　　当前，全国绝大部分新建商品房以期房形式进行销售，在这种销售模式中，信息公开、明码标价、一房一价等较繁琐的预售要求，以及商品房项目较分散的布局，正使得预售制度面临监管难的困境。同时，若房地产市场形势不佳，在期房销售中，处于弱势一方的购房者则要承担巨大风险。

　　同时，与预售制度伴生的期房销售模式，已成为投资客青睐的投资渠道。由于期房销售价格相对不高、投资收益较高，不少投机投资性购房者通过期房交易来获取利益。相比之下，现房的市场价值较稳定，价格波动较小。因此，鼓励现房销售无疑是有益尝试。

　　事实上，山东试点并未从根本上“撼动”预售制度，对市场和房企资金面的影响不大。但启动这一试点，具有积极意义。

　　住房城乡建设部有关负责人日前表示，正密切监测房地产市场的变化，会同和配合有关部门，研究进一步强化市场调控的政策措施。而预售制的调整，与其他多项长效手段的酝酿，将是实现本轮房地产调控目标，促进房地产业持续健康发展的重要一步。无疑，试点迈出的只是一小步，却是深化楼市调控的一大步。