短期内毛坯房唱主角 精装房代表发展趋势

2012年，精装房的多事之秋。

　　这边厢，各路媒体不断爆出精装房存在偷工减料、装修质量参差等问题，从地板、到门、从瓷砖到马桶，各种问题，一揭到底；那边厢，精装房的前景依旧春光灿烂。国家住建部相关负责人透露，为规范精装修住宅市场，国家正在着手出台“强制性精装国家标准”。有深圳业内人士认为，未来5年左右，精装房将会逐渐取代毛坯房。

　　细看深圳市场，业内机构统计，在已拿到预售许可证的112个楼盘项目中，带精装修的有19个，占比约为17%。业内人士表示，在接下来的一段时间内，毛坯房销售仍为深圳市场的主力。

　　在采访过程中，受访对象无一不坚持说“精装房是行业未来的发展趋势”，但囿于监管、验收等一系列流程标准化的缺失，精装房虽销售情况理想，但质疑声总是紧随其后。“前途是光明的，道路是曲折的”，可看作精装房发展最贴切的描述。

　　购买人

　　70后80后夫妻成主力

　　美联物业全国研究中心统计数据显示，截至8月9日，深圳全市已取得预售许可证的在售楼盘项目有112个，包括19个带精装修的项目，占比16.9%。其中，龙岗区无论在项目总数还是精装修项目数量上，均居全市六区之首：8个项目中，带精装修的有11个。

　　从销售情况上看，预售时间为今年的楼盘有个，分别是南山区的海境界(1月7日)、罗湖区的港澳8号(1月10日)、宝安区的中粮锦云(7月29日)，已售比例依次为6.29%、71.%、0.08%。除上述个项目，其余14个带精装修项目的已售比例多在80%至90%之间(见附表)。

　　有鉴于上述的中粮锦云、港澳8号以及海境界个项目所宣传的精装修交房标准依次为每平方米2000元、000元、4000元三个梯度，记者近日走访了个项目的样板房一探精装修差别。

　　记者从置业顾问口中了解到，前来购买精装修房源的客户，大部分为70后、80后夫妻，而这些客户中，主要以白领、公务员体为主，只有一部分客户购买小户型的精装房，用于投资。

　　7月29日，中粮锦云在深圳大中华广场开盘，虽然开盘几天以后，记者关注到许多购房者对中粮多次提高售价，甚至更改国土局备案价格，以及未兑现开盘折扣的做法有诸多不满，但开发商方面给出的销售情况说明却丝毫未受影响。

　　据置业顾问介绍，项目首批600多套78至180平方米2—5房，90平方米以下户型带精装发售，均价在每平方米1.8至2.2万之间，目前首批单位已售罄，后加推200套，售出约九成，2批单位推出时间待定。

　　在项目精装修品牌表上，记者看到卧室、客厅、厨卫、厨房电器、室内门、入户门等部位均注明选用品牌的名称，马可波罗、TOTO、中意、方太等耳熟能详的品牌均位列其中，但也仅限于品牌名称，无细化至具体型号。

　　随后，记者在中粮锦云业主论坛浏览关于项目精装房信息时发现，多位准业主通过对同城另一开出2000元精装修标准的楼盘进行对比，质疑中粮标准存在较大程度“缩水”。

　　标准公示

　　品牌名称“可以有”

　　具体型号“真没有”

　　记者又来到有后海“刚需”盘之称的海境界。自今年1月7日开盘以来，项目呈现的销售情况良好，据置业顾问称，目前只剩下8套位于栋的148平方米精装、4房在售，价格在.万至.5万元/平方米，现在购房可享总价减15万元优惠，按时签约还送5万元家俬礼券。

　　海境界的精装修交房标准定在4000元/平方米，样板房内的陈设颇为高端：日立的家用“全自动除湿变频中央空调”系统、西门子Digi数感智控吸油烟机、TOTO浴室全套、鸿基木地板……

　　记者在项目装修一览表中看到，表中分为地面、墙面、厨房、卫生间配置、其他等六大块。中央空调明确品牌为“日立”，抽油烟机也写明西门子，卫浴也全是TOTO品牌，卧室地板同样是“鸿基”的多层实木复合木地板。该表是记者在三个项目中看到的最为详细的一份，但一样没有具体到型号。

　　与前两处不同，港澳8号是独栋塔楼建筑，1.8超高容积率，难寻可供住户休闲的园林和绿化地，但临近龙岗线和罗宝线交汇处老街站，东门步行街就在一旁，茂业百货、新一佳等购物场所举步可达，还是吸引了买家关注。

　　据置业顾问称，在港澳8号的整体成交中，投资客占比过近半，其中也有不少香港客户。“投资客有现金没名额，我们不限购，户型小，地段好，定价又比较合理，在限购令之下受投资客青睐很正常。”

　　记者看到其样板房门口公示的装修材料，除了天花的高级胶漆明写明选用品牌为“多乐士(DULUX)”之外，其他的地板、橱柜、厨房电器、洁具等均笼统注明“国产名牌”、“进口品牌”，并无详细名称。随屋附送的热水器也仅仅标注为“燃气热水器”。这就是开发商宣传的000元/平方米精装修交房标准。

　　市场前景

　　短期内毛坯房唱主角

　　精装房代表发展趋势

　　精装房的发展历史虽没有毛坯房这么久远，但却早已有强大的“后台”依托。

　　早在1999年，国务院办公厅发布了《关于推进住宅产业现代化提高住宅质量的若干意见》，提出发展精装房；住建部在2008年发布的《关于进一步加强住宅装饰装修管理的通知》中鼓励新建商品住宅一次装修到位或菜单式装修模式，逐步达到取消毛坯房、直接向消费者提供全装修成品房的目标。

　　“是否需要发展精装房，公司内部早已经过多次论证，结论是肯定的：精装房是未来发展的大趋势。”一位不愿具名的房企内部人士表示，然而政策有引导作用，但最终的选择权还是市场，如果置业者不认可，再好的政策也难以推行，而一些“在当下的市场环境中难以避免”的质量问题已经严重伤害了精装房的市场形象，因此，公司到现在也没有将精装房计划付诸实践。“何必还没事儿给自己事儿？”他说道。

　　美联物业全国研究中心总监徐枫告诉记者，深圳的普通住宅仍以毛坯房为主，从项目个体来说，许多置业者不喜欢精装修房，这一点越往内地延伸，感觉越明显。“国家相关部门强制性精装是一回事儿，但市场接受度又是一回事儿了。下半年采用精装修交楼标准发售的新盘，用两只手都能数得过来，毛坯仍是深圳新上市普通住宅的首选。”

　　从目前精装房的销售来看，万科旗下的清林径和金域缇香花园的精装修房源销售最为理想，均达到了99%以上。虽然精装房被越来越多置业者所接受，但相比于市场上体量更大的毛坯房房源，毛坯房显然更有市场。

　　“如果说5年内精装房取代毛坯房，这应该是理想状态。”徐枫解释，精装房比较难推存在多方阻力，但主要来自市场。市场接受度不高是一方面，装修风格是主观性的概念，众口难调。

　　其次，就是开发成本这一块，在深圳，精装修的项目还是比毛坯房项目价格高一些，个别楼盘更是把精装修作为加价的砝码。置业者选择精装项目的可能性还是有待提升。

　　不放松的调控政策也是讨论精装房发展绕不过去的一道坎。对此，美联物业全国研究中心林锐华表示，部分开发商也改变了交楼标准，如一部分精装修，一部分毛坯，这样既能保证开发商的利润，也符合限价令。目前这种销售模式尚未传播开来，不过预计在原有政策调控不变的情况下，开发商有可能采取此措施。

　　挣脱桎梏

　　精装国标有望年内出台

　　深圳及时跟进标准落地

　　既得先天优势，为何精装房的发展如此纠结？

　　深圳市住宅产业协会副会长邱学武认为，从环保、安全性和专业化的角度看，全装修是未来的发展趋势。一方面，一些置业者自行装修会导致一个楼盘在盖好的一两年内不断有住户在搞装修，不仅污染环境，也有扰民之嫌。

　　另一方面，精装房的选择性较差，难以满足消费者的个性化需求。而且，目前的验收标准粗放，概念不清的精装房在质量上参差不齐，关于精装房的也是时有耳闻。两者的矛盾短期内难以调和，目前置业者缺少可以两全的选择。

　　诚然，上述中粮锦云项目的一位准业主在博客上贴出自己签订的《中粮锦云项目装修委托协议》，其中“乙方可自行选用同档次的其他材料及设备代替，甲方完全认可乙方选定的替代材料/设备，并不会因此追究乙方任何违约责任”，“如甲方对本商品房装修质量有异议的，可委托具法定质量检测机构进行核验，如有质量缺陷由施工单位承担，与乙方无关”等条款明显对开发商开脱责任有利，“看到这里，我已失望至极，无话可说。”这位准业主如是写道。

　　邱学武建议，精装房需要得到长远的良性发展，需要相关部门对装修质检环节进行系统化提升，不仅要完善相应的法律法规、制定清晰的标准和质检程序，还应该加大检查力度。“在交房验收环节，质监部门对于房屋主体结构的检查比较严格，但对于装修质量的检查则较弱，抽检率较低，并且很多检查流于表面化，导致一些问题无法被检查出来。”

　　邱学武强调，相应的法律法规还应明确各类装修问题的相应赔偿标准，尤其要加大惩罚措施，出问题需“罚到底”。

　　因90%的房源都是精装房，万科可称为精装房的忠实拥护者。其总裁郁亮曾在公开场合建议政府加快包括装修房标准在内的住宅产业化标准制定，只有建立统一标准，才利于行业平稳顺利发展。“精装修从材料到工艺更新速度太快，200年曾经出台过的精装修规范如今已经不完全适用。”

　　今年月底，中国建筑装饰协会相关人士透露，住宅精装修质量标准有望年内出台，具体细节涉及精装修的墙面、地面、防水、门窗等系列标准，并且为“强制性”标准，而非现在的“推荐性”标准。

　　深圳市人居委相关负责人在接受媒体采访时明确表示，该“国标”已编制完成，不久将出台，深圳市参与了该标准的制定工作，待该标准正式发布后将及时跟进相关工作。
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