放开限购对楼市低迷的影响力有限

　对楼市调控来说，切不要把政策的威力人为地想象和制造成无限大，从而不敢放手给市场，造成市场难以有效发挥作用。实践证明，依靠行政手段难以达到目的。既然如此，为何不能放心地交给市场呢?不能给市场以足够的信心呢?地方政府放开限购，说到底，也是放权于市场的一种表现。对政策管理层来说，唯一需要做的，就是严格控制和制止地方政府出台楼市刺激政策。只要没有刺激政策出台，由市场说了算也未尝不可。

　　近日，呼和浩特房地产开发监督管理处发布“修正版”的政策全文，明确取消商品住房限购，居民购买商品住房在办理签约、网签、纳税、贷款以及权属登记时，不再要求提供住房套数查询证明。由此，呼和浩特成为全国首个正式发文确定取消限购的城市。

　　虽然相关专家认为，此举很有可能对其他城市产生示范效应，从而引发限购退出潮。但是，笔者认为，对目前房地产市场的基本格局不会产生太大的影响。特别是楼市低迷问题，放开限购的影响力相当有限。
　众所周知，楼市陷入低迷，与限购政策的出台有一定联系。特别是政策出台初期，对楼市的影响还是比较大的。原因在于，那时的市场供求关系比较平衡，一定程度上，由于炒作现象比较严重，还呈现出需求大于供应的状态。自然，限购对楼市的影响就比较大了。

　　但是，随着调控的不断深入，一方面，投机性需求受到了一定遏制，供需关系开始向需求倾斜，市场也逐步转变为买方市场;另一方面，商品房供应力度过大，导致部分城市出现了过度供应现象，从而使市场的供求关系更加不平衡，供需矛盾更加突出，买方市场的特点更加明显，楼市低迷的原因，主要是供应量太多，市场难以消化。在这样的情况下，放开限购或许能够增加一些市场需求，但是，在过量供应下，对整个市场供需矛盾的化解是难以起到有效作用的，市场低迷的问题不会得到有效解决。

　　也正因为如此，对放开限购可能会影响调控的担心是不必要的，是不会影响到整个房地产市场的基本格局的。相反，如果放开限购也不能对市场带来的积极变化，可能会导致市场低迷问题更加突出。

　　事实也是如此，以行政手段的方式管制市场，特定条件下，可能会产生一些作用，对市场格局带来的一些冲击与影响。但是，这样的作用是非常有限的，也是阶段性的。对房地产市场来说，既然已经走到了市场化之路上，也就只能用市场化手段来处理可能出现的矛盾和问题，而不是用行政手段强制干预。即便要采取行政手段，也必须是在市场化基本原则的前提下。

　　显然，限购政策的运用，已经超出了市场允许的范围，特别是限购的时间已经过长。如果继续下去，只会是负面作用大于正面影响。尤其是刚性需求被遏制，更会对购房者的心理产生不利影响。

　　对实行限购政策的城市来说，放开限购，应该是顺应形势的需要。前提是，相关的政策也只能是放开限购，而不能出台刺激楼市的政策。如果一手放开限购，一手又出台刺激楼市的政策，人为制造泡沫，就必须采取强有力的制止措施，并对地方党委和政府主要负责人追究责任。因为，中国的楼市，已经没有条件继续增加泡沫，而只能在发展中逐步将已经形成的泡沫消化掉。

　　随着呼和浩特市率先放开限购，只要中央不采取干预手段，其他城市一定会迅速效仿。由此可能在短时间内对购房者产生一定的心理冲击，并有可能引发公众焦虑。对此，需要把握的是，可以适度控制一线城市的限购放开速度，其他城市则不再需要干预。对二三线城市、特别是前几年逐步形成商品房供应过度的城市来说，放开限购的正面影响一定是非常有限的。如果能够带来一些刺激作用，对于避免发生市场和金融风险或许还能起到一定的正面作用。

　　对楼市的调控，实际上，决策层已经进行了战略的调整和策略的优化，并将调控的着力点下移，重点由地方政府把控。在这样的情况下，就应当给予地方政府一定的政策自由裁量权，而不要再过度干预。否则，楼市调控何时能够转型呢?

　　对楼市调控来说，切不要把政策的威力人为地想象和制造成无限大，从而不敢放手给市场，造成市场难以有效发挥作用。要知道，五年多的调控实践证明，依靠行政手段是不可能达到目的的。既然如此，为何不能放心地交给市场呢?不能给市场以足够的信心呢?地方政府放开限购，说到底，也是放权于市场的表现。对政策管理层来说，唯一需要做的，就是严格控制和制止地方政府出台楼市刺激政策。只要没有刺激政策出台，由市场说了算也未尝不可。

　　总之，对呼和浩特市率先放开限购的做法，不要过于解读，也不要过于担心。楼市尽管十分低迷，但适应能力已经很强，不会因为政府放开限购就变得再次疯狂。更重要的，投机者和投资者也不会在目前的情况下继续选择炒作楼市。没有了过度炒作的问题，限购还有什么意义呢?还要对放开限购产生什么担忧呢?
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