楼市库存大流动过紧 救市并不能缓解这些问题

据经济之声《央广财经评论》报道，沈阳悄然取消楼市限购，无论本外地人都可以购买多套住房。

　　昨天，有媒体报道，沈阳全面取消了限购，但沈阳市政府相关部门回应，不是全面取消，只是限购政策从以家庭为单位改为以个人为单位，原来拥有户籍每家可最多购买两套，现在二人家庭最多可买四套。非沈阳市户籍居民购房，提供纳税证明或社会保险证明的条件也放宽了。

　　经济之声特约评论员、经济学博士马光远就此评论。

　　经济之声：四口之家可以买八套，是不是和全面放开限购没什么区别？怎么看这种松绑政策的力度？

　　马光远：我觉得基本上跟全面松绑没有任何区别。因为现在最主要的问题是根本没有需求，大家都看到库存这么大，即使把所有条件都取消，不管是贷款还是不贷款，当地户籍还是没有户籍都可以买房。全面放开和一个家庭买10套、8套、100套都不限制，没有太大区别，所以我觉得媒体所讲的把沈阳放松限购解读为全面放开本质上来讲是完全一样的。

　　经济之声：沈阳政策出来以后您觉得中央会不会叫停？

　　马光远：我觉得不会叫停。政府工作报告里面也已经讲，把调控的权利下放给各个城市，各个城市可以根据自身的特点、住房供需以及特点来调整这个政策，我想这也不违背中央的基本精神。而且从目前来看，沈阳放松限购对整个房地产市场不会有太大的影响，所以叫停没有任何必要。

　　经济之声：除了中央的反应，还有市场的反应。沈阳5月份新增的新建商品房库存面积环比增长了28%，它这次取消限购之后市场能不能买账？

　　马光远：我觉得市场不会有太大的反应。一个是总体库存，沈阳稳居全国前三，目前应该讲有8万套，但是5月份销量是8000多套，按照这个销量来看，沈阳要把目前的库存消化最少需要三年，这个周期是非常吓人的。

　　第二，在大家认为房子不够而且有投资价值，未来升值预期比较高的情况下，限购是有作用的。目前沈阳的情况是库存量过大，根本卖不完。对购房者来讲，除了基本居住需求外，投资性需求如果他有一定理性的话，不会投资沈阳的房子。

　　所以目前整个对市场来讲，这个限购政策荡然无存对整个市场的影响也基本没有。由于库存量过大，整个沈阳房地产通过这么一个政策调整事实上等于承认已经全面陷入库存化的危机，而且库存的压力相当大。

　　经济之声：其他地方政府会不会效仿沈阳？

　　马光远：目前情况下，库存量比较大的地方，尝试在限购方面进行放松，恐怕会成为未来的一个趋势。整个房地产市场基本面已经变化，限购政策是否存在已经不影响整个房地产的走势，所以我觉得肯定有很多的城市看到沈阳这么一个做法会效仿。

　　经济之声：从2014年开始，火了10多年的房地产开始了风雨飘摇的感觉，,这个时候从沈阳市政府再包括之前的长沙、杭州很多城市的反应来看，地方政府对于房价下行的趋势，应该不会做视不管。救楼市到底该不该，地方政府又能不能够救楼市？

　　马光远：小微企业，还有我们其他行业危机重重的情况下根本没人喊救，但是为什么房地产一旦出现一些小小的问题，立即有人出来喊救，这是我们需要思考的一个问题。当然，救的前提是，第一，严重影响宏观经济，给整个宏观经济造成系统性的风险。第二，严重影响金融系统，也就是说如果一旦房价大幅度下跌或者说暴跌，对整个金融系统造成系统危险，这个肯定要救的，这是非特定条件。

　　经济之声：这是救的前提条件现象。

　　马光远：这两种情况我认为没有出现，而且我特别要强调，现在开发商也好，地方政府也好，相关的产业链从业人员也好，一定要清醒的认识到，这一次房地产的调整是在没有任何政策背景的情况下，市场反映的，主要原因有两个，第一是全国性的库存量过大，这已经成为一个不争的事实。第二是流动性过紧。

　　这两种情况事实上意味着市场往下走的趋势并没有改变，所以不管用任何救市都回不到以前了。这种情况下，地方政府所谓的限价令等等事实上等于要把开发商害死，大家的预期一定要调整，对整个房地产认识要调整，对市场基本规律要认识的比较清醒。不要以为救市又可以回到以前非常活跃状态，我认为不会存在。

　　经济之声：也就是您的观点是该不该还需要再讨论，至少相对于中小微企业来说，它不应该排在第一位，而能不能，您认为基本上不能。

　　马光远：我觉得对中国经济本身来讲需要救地方太多了。起码房地产来讲，目前还活的不错，很多人还在当哲学家，还到处晒微博、晒恩爱。
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