苏培科：房地产调控思路得调整

近两个月来，中央对楼市调控已经不下十次喊话：“坚持调控不动摇”，但一些地方政府却在不断地试探“政策微调”的底线，楼市调控又开始显现越调越涨的局面，迫使国务院派出8个督查组赴16个省(市)对房地产市场调控政策措施落实情况开展专项督查。

为何一些地方政府敢于冒险博弈？

我认为，要想真正有效地调控房价，当前必须要厘清两个问题：

第一，土地财政的格局能不能打破？

如果不改变土地财政的格局，让地方政府自行调控房价必然会沦为“空调”。但是改变土地财政格局需要很大的勇气和智慧，而且不是一件很容易的事情，在“分税制”后，中央与地方在财权与事权的划分上出现了不匹配，加上地方政府对土地出让金的管理比较“模糊”，用于保障房项目、安居工程项目等资金严重不足，土地出让金在某种程度上充当着地方政府的“第二财政”或“私房钱”，如果这种格局不进行及时调整，则很难从根本上去解决土地财政的格局。

对此，我曾建议将土地出让的程序和出让金账户从地方政府剥离出来，建一个全国性的土地公开交易平台，将土地转让信息公开，接受各方监督，然后将收来的土地出让金放入中央财政专设的省级土地出让金账户，由中央财政暂作保管，然后根据地方政府申请的保障房项目、安居工程项目和符合土地出让金使用的项目再专款专用。这样既可以保证“取之于民用之于民”，可以起到对土地出让金收支的监督作用，也可以避免地方政府沦为纯粹的“经济人”，斩断地方政府与房地产开发商的利益链条，避免我国国土资源被地方政府过度变卖和开发，不然地方政府只顾高价卖地和圈地，而忽视宏观调控和可持续发展。

第二，“稳增长”是不是还要继续被房地产？

如果把经济增速继续寄托在房地产上，则房价上涨的预期很难调下来，如果房价预期上涨，房地产行业有高利润存在，则很多企业会将资金投入房地产来赚取快钱，从而会影响实体经济的产业结构转型。因此，宏观经济必须要改变以往“稳增长”的模式，在楼市调控和产业结构升级的关键时期，中国经济的增长速度必须要慢下来，否则高速增长很难实现“淘汰”，而且高房价维系的高增长也很危险。或许有人会说，房地产事关近70个行业的兴衰，如果继续调控具有支柱性地位的房地产，经济增速的快速回落会迫使中央政府放松房地产调控。

目前房地产确实已经了中国经济，经济增速完全不靠房地产相关行业也不太现实，但绝对不能再靠高房价来维持经济增长。因此，目前必须要在平衡房地产调控和“稳增长”方面换一种思路，就是要加大保障房开发建设的力度，如果保障房开发建设的力度能与经济景气时期相持平，则房地产相关行业照样可以被有效带动，房地产对经济的贡献也不会大幅减少，而且增加保障房的供给还可以改变房价上涨的预期，只是地方政府的卖地收入和开发商的利润会减少，他们没有积极性来配合，这需要中央政府拿出决心和财力。

另外，房地产调控政策应该巧妙利用税收政策，将住房信息全国联网，先尝试对二套房全面征收房产税，同时要征收空置税，增加多套房拥有者的持有成本，用税收杠杆迫使其释放存量房和空置房，来平抑畸形的市场供需，以保障市场的公平与效率，只有这样才能有效地抑制房地产的过度开发和投资投机，而且这些税收也会成为地方政府财政收入的新来源，但必须要取之于民用之于民。