房贷利率优惠重启外资力度加大 微调预期加大

沉寂了大半年时间后，部分中资行和外资行最近纷纷重启了首套房贷利率优惠政策。

　　与中资行相比，除了能更容易地申请到85折优惠外，外资行如花旗和汇丰还推出了一系列费用减免政策。此外，暂停大半年房贷业务的渣打银行亦在回归此项业务的途中。

　　与之相伴的，是房地产市场回暖的预期升温。据2012年6月十大城市房地产价格指数显示，十大城市综合指数（新房）平均环比连续七个月下跌后首次上涨，同比跌幅有所缩小。

　　“在符合政策预期的背景下，外资行加大房贷业务力度，无疑是为了更好地拓展客户资源，尤其现在房贷业务逐渐不受中资行重视但又需求渐旺的时候，是最好的时机。”一位中资行房贷业务负责人表示。

　　对于下一步的房地产政策，渣打银行中国区研究主管王志浩预期未来或许会有更大力度来支持首套甚至二套房购买者的真实购房需求。

　　85折+费用减免

　　在汇丰银行北京金融街支行，一位个人房贷部门经理详细地向刘东介绍了汇丰的个人房贷政策。最近不断上涨的价格让刘东有些着急。已经订好今年国庆节期间结婚的他，本来一直在等着房子降价，结果近两个月来房价不降反涨，他决定在近期就出手搞定婚房。

　　只要符合首套房贷的要求，征信无不良记录，申请到85折优惠基本没有问题。该客户经理告诉刘东，对客户的资质也并无特殊要求。同时，汇丰可以根据客户的要求提供一系列例如律师、公正、评估服务，并不收取任何的相关费用。

　　据本报记者了解，在已经重启85折优惠的中资行中，能真正申请到85折还是较为困难的。以工行为例，一位工行的个贷部门负责人表示，支行网点提供的主要是9折优惠，要申请85折优惠，需要上报分行审批，只有符合分行资质要求的，才有可能得到贷款。如此，申请到的难度相对较大。

　　而在刘东咨询的汇丰、花旗等外资银行中，个贷部经理均表示，申请到85折没有太大问题。

　　同时，在费用减免上，如工行并不提供相关的评估和公证等服务，需要客户自己办理并承担费用。而这部分业务通常都由房地产中介来承接。算上评估费、担保费、保险费等一系列费用，个人买房支出也在万元左右。

　　与此同时，此前曾暂停了大半年房贷业务的渣打银行，也在上周末重新开始房贷业务。一位渣打银行客户经理告诉记者，上周末刚接到通知，可以重新办理个人房贷。据渣打银行北京分行的个贷部门人士介绍，渣打的房贷业务从去年下半年到今年，曾停止了大半年时间，现在又可以重新办理了。“此前为了满足存款准备金率的要求，贷款额度不够，所以房贷业务暂停了。”该人士表示。

　　而渣打中国的公关部门人士则表示，渣打从未停止房贷业务。具体房贷政策上，渣打银行严格执行差别化信贷政策的同时为自住房购房者提供最大金融支持，对购买第一套自住房的借款人，按客户资信综合评定可按中国人民银行公布之同期人民币贷款基准利率的0.85倍至0.95倍执行。

　　政策微调预期加大

　　事实上，近几个月来，银行重启房贷、加大优惠力度，一方面是扩展客户资源的需要，另一方面，也与预期楼市政策微调相关。

　　在接受本报记者采访时，渣打银行中国区研究主管王志浩表示，从6月份开始，对房贷和大型开发商的监管政策就已经逐渐放松。对银行而言，房贷虽然费用低，但风险也低，是比较好的资产，因此政策松动后，银行就纷纷加快了房贷业务。

　　星展银行环球金融市场副总裁兼高级投资策略分析师黄明发认为，政策微调加上两次降息，将增强市场活跃度，房地产投资也不会有大幅度下滑。

　　随着5、6月份信贷量的迅速增加，房价的反弹之迅速出人意料。北京中原市场的研究部统计数据显示，7月北京楼市继续环比复苏，在7月前8天销售套数超过20套的住宅项目且在6月占据全市热销住宅前100的，合计有28个项目，在28个项目中，销售均价出现上涨的项目有17个，占据总项目数量的比例为61%。

　　而在二线城市，房价也在回暖之中。7月11日石家庄房地产业协会联合石家庄智联 有限公司共同发布了2012年上半年石家庄市房地产市场情况分析报告。数据显示，今年上半年，石家庄的商品房和二手房市场出现不同程度的回暖，二手房市场已经率先恢复正常。上半年石家庄房地产市场共成交商品房套，其中住宅7767套，同比去年有所降低。普通住宅均价已经由年初的4702元/平方米，一路上涨到5667元/平方米。

　　央行在不到1个月的时间内两次降息，虽然明确指出这并不代表放松房地产调控政策，且规定贷款利率下浮0%的规定并不适用于个人住房贷款。不过，基准利率的下浮、以及银行利率优惠下行至85折，已经大大激活了房地产市场的需求。

　　石家庄市房地产市场研究中心研究员杨凤斌预计，下半年地方微调或成“常态”，改善型需求也会在房价略有反弹之时被引爆。

　　瑞银证券研究部副主管、首席证券策略师陈李在接受本报采访时表示，中国房地产问题从来都是供给问题，而不是需求问题。如果不放开供给的限制，而需求又在降息的过程中不断释放，房价还会往上行。

　　摩根大通中国首席经济学家朱海斌表示，放松投资需求限制并不是一个方案，但是中央政府将会适时微调政策，力求为房地产市场内的刚需提供支持。与此同时，由于利益冲突，地方政府可能会试图规避中央政府执行的紧缩政策。

　　而王志浩则认为，对未来的政策微调，可能对首套房购买者会有更大的优惠，同时对有实际需求的二次房购买者可能会放松贷款限制。