楼市重现2009年大反弹先兆？业内称不可同日而语

传统淡季，红六月却不期而至，楼市未来走势如何，引外界哗然猜测。专家认为，大家之所以对试探性涨价异常敏感，原因在于，外界担心这是否又是楼市大反弹的一个先兆。然而，开发商对房地产市场“政策见底、成交回暖、价格要涨”的一致说法，却正加剧着消费者的这种担心。

　　观点

　　楼市重现2009年大反弹?

　　“眼下楼市是否会重现2009年那样的市场大反弹，正在成为业界争论的一个焦点。”中国房地产策划联盟副秘书长田步亮说，现在认为房地产市场回暖的人不在少数。

　　6月初，央行刚刚降息，中国房地产研究会副会长顾云昌就在公开场合表示，稳增长信号发出后，各项政策已经基本到位，房地产市场离底不太远了。“在稳增长的信号发出后，‘调控不再加码’的判断会改变人们对楼市对买房的预期……”“在准备金率和利率的下降过程中，必将有资金流入房地产市场。”

　　同时，更有业内人士怀疑，房地产市场有可能会遭遇2009年那样的市场反弹。这些人士判断的依据在于，2008年为了保证经济增长，国家启动4万亿的经济刺激计划。而近期国家发改委也批准了庞大的基础设施项目建设。

　　尽管相关部委已经辟谣——4万亿经济刺激计划2.0版传言不实，但是外界仍怀疑这属于“只做不说”。经济刺激必然会使得房地产市场再度火爆。

　　报复性反弹可能性不大

　　尽管眼下楼市反弹轨迹跟2009年之初的楼市走向有些类似，不过也有业内人士认为，目前所谓的试探性涨价，和2009年那一轮完全不可同日而语。

　　“从发达城市来看，此轮房价上涨，与其说是报复性上涨，不如说是降价幅度过大的一种回调。”田步亮说，不但如此，此轮房地产市场也不存在大幅反弹的基础。上海研究院副院长杨红旭也认为，政策不够宽松、存货量太大、资金面偏紧等因素都限制了楼市的大幅反弹。

　　专家们认为，5月中旬以后从中央到主管部委，强调稳定房地产市场调控的声音就没有停过。限购是本轮调控的“杀手锏”，是挤出房地产投机投资泡沫的重要方法。因此限购没有放松，就不意味着房地产调控掉转方向。

　　另外根据某研究院的数据显示，在10个典型城市中，5月份，上海、南京新建商品住宅库存量比上月有所上升，北京、上海、广州、深圳4个一线城市新建商品住宅库存总量达2682万平方米，与去年同期相比增长19.78%。房地产库存压力高[简介 最新动态]企，且融资问题突出，因此房价不存在报复性反弹的可能。

　　分析

　　涨价试探是销售策略

　　在库存高企、资金链条趋紧的情况下，部分房企为何又热衷于试探性涨价呢?在一些业内专家看来，此轮涨价可能是在作秀暖场，并试探市场反应趁机“浑水摸鱼”。

　　“楼市也分淡旺季，五月之后的六、七、八月，都不是惯常的销售旺季。加之欧洲杯、奥运会等体育盛宴接踵来袭，楼市也将暂时退出人们关注的焦点。如果不制造一些关注点，楼市交易数据估计不太好看。”田步亮表示，而这一轮试探性涨价基本上都出现在各地楼市微调政策出台、信贷政策有所放松之后，眼下市场又缺乏热点，因此部分开发商想通过提价来吸引消费者。

　　他认为，在楼市回暖的普遍心理预期之下，开发商惯用通过涨价来刺激消费者购买。这是一种销售策略。而记者在走访市场时也发现，部分房地产企业的涨价也确有“猫腻”。

　　比如，西南高教区一家楼盘，4月份的均价为4050元/平方米，5月份价格提至4100元/平方米，但推出全款150元/平方米的优惠，实际上每平方米下调了100元。

　　业内人士分析，开发商之所以采取“明涨暗降”的策略，一方面旨在稳定前期购房者，一方面刺激潜在购房者尽快成交。涨价其实就是一种促销手段。

　　纵深

　　“淡季涨价”或因小失大

　　“不要因为眼下市场略有好转，就马上转为‘以量定价’，忽视市场的真实状况，而贸然提价有可能会让前期的工作成果付诸东流。”田步亮说，依据目前的市场判断，今年楼市恐难出现大的行情，因此楼市如果出现成交上扬的时期，房地产企业就必须抓住。但开发商如果因为收窄优惠，错过这一波行情，就将会损失更大。

　　其实房价再度上涨也不符合现在多数市民的预期，根据近日中国人民银行石家庄中心支行发布的问卷调查显示，对于当前房价水平，69.1%居民认为“高，难以接受”，半数银行家、居民预计房价不变。而更有分析说，在目前高房价的势头下，八成居民继续持币观望以等待最佳买房时机。因而，如果此时房企贸然涨价，只可能让购房者转而购买其他楼盘或者继续持币观望。

　　以价换量仍是未来主流

　　“曾有业内人士推算，石家庄三环内在建住宅面积不少于000万平方米，再加上已启动的百万平方米老旧小区改造，因此石家庄房地产供应会持续放量，在楼市限购、限贷仍然延续的大背景下，房价全面反弹的可能性不大。”乐居分析人士赵猛表示。

　　而事实上，相对于少数项目上调房价，更多项目仍然坚持“以价换量”的销售策略。

　　根据乐居监测，5月份石家庄市区(含周边县市)共有24个楼盘采取打折促销，环比2012年4月份上升4%，占全部在售楼盘的57%;从市内五区及开发区来看，共有175个楼盘打折促销，环比4月份上升2.9%，占在售楼盘的58%。

　　业内人士认为，若开发商选择在这样的大环境下涨价，无异于挑战库存压力，除非项目本身有特别的优越性和吸引力，否则难以被市场接受，因而，以价换量仍将是未来主流。