楼市暴利时代已渐结束 多销才能赢得市场

昨日房地产业恒大地产在香港发布201年财报。据年报数据显示，其总资产规模仍是在香港上市的内地房企中稳居第一，居非国有房企前三甲。

  截至月0日，沪深两市已经有76家房企公布201年年报，其平均销售净利率为10.88%，同比下跌1个百分点；41家主营业务在内地、而在港上市的房企公布201年业绩，其平均销售净利率为6.08%，同比下滑近9个百分点。

  业内人士指出，随着楼市竞争进入“下半场”，房地产行业暴利时代已结束，行业竞争加剧，房企发展分化也将更为明显。

  恒大薄利多销赢得市场

  恒大昨日发布的年报显示，201年恒大各项业绩数据增长显著。凭借薄利多销的“民生地产”牌，恒大去年的营业收入、在建面积、竣工面积、项目布局、现金余额、品牌价值等八项指标均拿下业内第一。

  年报中，恒大全年录得营业收入96.7亿元，同比增长4.5%；公司总资产达到481.5亿元，同比增长45.7%，两项核心指标都位列香港上市的内地房企第一。同时，恒大的现金余额同比增11%至56.5亿元，可动用资金1020.4亿元，亦位列行业第一，达上市以来最高水平

  据介绍，恒大在201年销售额成功突破千亿达到1004亿元，同比增长8.8%，全年目标完成率100.4%。自2009年上市至今连续五年提前超额完成年度目标，仅用三年就实现销售翻番。全年销售面积1489.4万平方米，继续领跑行业。

  恒大的报表显示，其全年净利润17.1亿元，同比增49.%；核心利润10.1亿元，同比增66.%，增幅同样位居全国第一。但细究其报表数字，恒大去年的销售毛利率仅29.5%左右，核心业务利润率11%，远低于A股和香港上市房企15%的平均净利润率，也是国内大型房企中核心业务利润率最低的企业。

  恒大方面称，能够以较低利润率获得净利润大幅增加，主要是薄利多销的“民生地产”策略赢得市场。去年，恒大在建面积948万平方米，竣工面积198.2万平方米，均蝉联全国第一；进入147个城市，拥有291个项目，布局城市数量亦为业内第一；201年恒大新增项目66个，其中新增一二线城市项目4个，成功实现了在京沪广深的项目布局。

  在利用大规模开发、统一采购招标以降低成本的基础上，恒大强调快速建设和快速销售的高周转策略，每个项目都争取在6-8个月开盘（楼盘 ttp:///newhouse/ ），以满足“刚需”的高性价比产品迅速实现资金回笼。恒大目前销售的产品偏向首次置业者和自住需求，去年项目的自住比例超过80%，首次置业比例超过60%。

  房企“暴利时代”结束

  据Wind资讯统计数据，截至月0日沪深两市已经有76家房企公布201年年报，占142家房企的5.5%，其平均销售净利率为10.88%，同比下跌1个百分点；在已公布年报的76家房企中，42家上市房企利润率同比下滑，占比为55.26%。

  类似的情况也出现在香港股市的内房股身上。在港上市内地典型房企中，也已经有41家公布了201年业绩，约占内地房企在港上市总数的60%，其平均销售净利率为6.08%，同比下滑近9个百分点。

  “所谓暴利，其实已经过去，只是因为房地产总值高。如果仅看利润率，房地产已属‘中利行业’，到2015年净利率很有可能触及‘10%红线’。”兰德咨询总裁宋延庆表示，从2010年开始，房地产行业已进入盈利能力下降周期，行业平均利润率每年降幅都在1个百分点左右。“我们预计，201年上市房企平均净利率1%左右，全行业则为11%左右”。

  宋延庆分析，从多数房企历年业绩情况分析，通常房企规模越大，盈利能力越强。德勤报告显示，2012年174家上市房企中，4.5%的大型企业为其股东带来超过20%的回报，而这个比例在小型企业中只有1.7%。

  “房地产行业确实已经走到了下半场，谁能在这里面存活下来，发展得好，我不知道，包括万科在内都没有准备好(撤退的)这张‘船票’。”万科掌门人郁亮曾如此分析房企的转型。