房地产调控虽没能遏制房价上涨 却防止了地产市场波动

时隔半年之后，最高层发出了房地产调控的声音。日前，中央政治局会议指出，要做好住房保障和房地产市场调控工作。实际上，最近一段时间，各地为了避免过分惹眼，也出台了一些地方调控政策。

过去的十年，房地产调控政策层出不穷，但并没能遏制住房价疯涨，有人据此将房地产调控说成“空调”。我们多次指出，房地产调控（楼盘 / ）虽然没能遏制房价上涨，但对防止房地产市场巨大波动却起到关键性作用。我们不能过度学究气地认为，政府干预导致房地产市场巨大波动，认为纯粹市场就能够解决住房问题，无疑是一个乌托邦思想，美国的市场纯度可谓相对很高，但美国房地产市场照样给全球带来巨大的冲击，直到现在还没能恢复过来。

如今最高层重新发出调控声音，对于房地产市场来说，并不一定就是纯粹的利空。这次将保障房建设和房地产调控并列的提法，实质上反映了调控手段可能会发生一些变化。即政府主要做好对于中低收入体的住房保障工作，而对于房地产市场来说，很可能更多地运用市场手段进行平抑。

做好保障房工作，其核心目的是为了维护社会公平和正义，保障人民的居住权。做好房地产调控，其核心目的是防止房地产投机过度而生成的房地产泡沫破裂，给整个经济效率和社会带来的巨大冲击。

当前中国老百姓面临的最大问题就是住房问题，宏观政策如果在房地产政策这一块沉默，或者无法应对像过去几个月的疯涨，一方面会影响政府的形象，另一方面会导致市场不确定性大幅度增加，特别是房地产泡沫有破裂的危险。可能一些地方政府对房地产调控并非是真心执行的，然而，试想一下，如果没有调控政策，不仅会对普通百姓的财产造成巨大威胁，也会对开发商造成沉重打击，当然也会从中期重创地方财政。

我们说房地产调控手段可能会发生变化，并不意味着限购、限贷、限价政策会退出。由于我们的利率并没能完全依照市场供需关系运作，土地市场依然政府垄断，也很难说是竞争的市场关系，因此，期望行政干预手段退出那也是不现实的。如果这些手段退出，我们很难相信有什么样的途径来遏制房地产市场的投机行为，虽然有些人可能会说，增加供应是根本，然而，增加供应并非一朝一夕之功，就算是增加了供应，如果房地产变成了金融投机工具，也在短期内无法满足投资和投机需求。

人们本来期待三中全会给市场一个相对明确的预期，但是很难到与房地产直接相关的词汇，即使是有些关联，解释起来也非常牵强附会，市场并没有明确的预期方向。这次政治局会议指出“要做好住房保障和房地产市场调控工作”，很可能是近期将要明确的长效机制的核心指导思想，长效机制实质上是让地方政府做好保障房建设以及稳定房地产市场。

有评论认为，房价持续上涨、房地产开发企业高价购地、金融杠杆在房地产市场的过度运用等等，都是房地产市场制度不完善的反映，这些都需要在全面深化经济体制改革的大框架中得到解决。房地产市场调控政策演变，资金面约束增强，只是楼市运行的外部环境变化，真正需要的是理性住房消费理念，这才是防止楼市大幅波动的关键。

在我们看来，虽然房地产政策的目的意在防止房地产市场的巨大波动，然而，这个巨大波动的含义是灾难性崩溃，而正常的波动则是市场恢复正常价值的机制，如果我们仅仅为了防止市场波动而采取措施，那只能导致开发商开发成本、实体企业生产成本、居民生活成本一起增加，因此，我们也应当看到回复价值常态波动是有利于经济和整个行业发展的一面，不能一味强调房价不能波动，主要是强调防止灾难性波动。