网友看涨房价 楼市成交量下滑因刚需买家与地产商博弈有关

　 近来，国内各地频传楼市降价潮，本周二某媒体的一则东有意“维稳”房价的报道引来网络热议，甚至有专业房产网站将该报道用来做网页头条。第二天，东市物价局立即登报澄清说，开展城市住房情况调查并非单一针对东，国家每年都会对全国6个大中城市进行例行调查，虽然此前东一直不属于例行调查的城市之列。

　　东楼市节后的小阳春始终没有出现，东新房住宅成交量连续多周下滑。此时，政府相关部门的风吹草动，都会引起市场的遐想。

　　记者踩盘发现，近期城区各大楼盘（楼盘 / ）售楼处人气减弱，但各盘的置业顾问却说东房价泡沫较小，短期内想跌价很难。有楼市网站调查表示，受调查的网友中，七成网友看涨今年东房价，理由都有一条，“东市场刚需旺盛”。对此，东中原、合富等专业楼市研究机构的研究人员表示，网友的心态就是市场的真实反映，“目前楼市成交量的下滑和刚需买家与地产商的博弈有关”。

　　调查显示七成网友看涨房价

　　据统计，201年东楼市刚需产品成交火热。楼市火了一年多，刚需是否已经被消化殆尽？有业内人士认为，刚需购房体仍然庞大。201年东市出台新政放宽人才引进的大门，降低入户门槛，从长远来看，这项政策将衍生又一批新的购房需求体。

　　随着近期市场的变化，刚需置业者的心态会否发生变化？前段时间，搜房网开展《2014东楼市“小时代”刚需置业心态调查》，邀各路热心网友参与调查，让网友表达自己对刚需置业的意见。据调查数据显示，东刚需依旧火热，逾七成网友看涨房价，而中心城区依旧是购房者们的“心头好”。

　　价格作为大部分购房者选择刚需楼盘时的首先考虑因素，时刻牵动着购房者的心。其中逾八成的网友表示当前东的房价水平过高，16.6%的网友认为适中，只有极少数网友表示房价低。

　　即便大部分的受访者觉得当前东的房价水平过高，可他们并不认为房价会因此下降。逾七成受访网友表示，2014年东刚需盘房价走势将会持续上涨，15.45%受访网友网友认为会小幅下跌，仅有10%受访网友认为会大幅下跌。

　　据调查显示，在“选择刚需楼盘时，首先考虑的因素有哪些”的问题上，价格与地段排名一二，其中分别有25.91%的网友与18.8%网友选择其作为选择刚需房时的首先考虑因素；项目配套、小区环境、户型因素排名居中，分别有12.81%的网友、15.6%的网友与12.5%的网友选择其作为选择刚需房时的首先考虑因素；开发商品牌与管理排名居后，仅有8.08%的网友与6.69%的网友选择其作为选择刚需房时的首先考虑因素。

　　看房者减少 但价格略涨

　　对于近期楼市成交下滑，合富辉煌东市场研究人员表示，信贷收缩加重了刚需购房的压力，从而加剧了成交下滑趋势。与此同时，开发商在这种市场气氛下捂盘惜售，造成供应不足的现象。

　　月18日，记者分别走访了南城片的恒大御湖、世纪城幸福公馆、万科金悦香树、君珆花园几家楼盘。虽然观望浓郁，但整体价格依然坚挺。目前，南城区只有上述几家楼盘已认筹开盘，主推70平方米至140平方米的刚需房。恒大御湖推7—9栋88—9平方米豪装2—房，精装2房首付6万，折后均价元/㎡，精装房首付7万，均价元/㎡。君珆花园现推最后楼王单位，108—110平方米全南向纯粹三房。世纪城幸福公馆也已经开启认筹，目前规划有80—140平方米两至四房，近70%户型为+2户型。万科金悦香树位于东市南城区宏图大道62号，主推15号楼77平方米2房、96—98平方米精装房新品，登记可享开盘2万抵5万元优惠。

　　当天下午，记者到各售楼处时，恒大御湖售楼处和君珆花园没有看房的买家，万科金悦香树和世纪城幸福公馆都有一位买家在咨询相关情况及看样板房。这些楼盘都以邻近甚至本身就在南城总部基地为卖点。几家楼盘的置业顾问认为，城区刚需房房源偏紧，并不愁卖。

　　以恒大御湖为例，一年前的装修房都还不到1万元/平方米，现在新房折后价都超过元/平方米。而万科金悦香树和世纪城幸福公馆的置业顾问都表示，现在正在认筹中，但开盘的价格估计都要超过元/平方米。

　　为鼓励刚需入市推动销售，开发商垫首付促销现象频现。记者踩盘时发现，世纪城幸福公馆和恒大御湖都开启了垫首付的优惠活动。虽然这种垫首付方式一定程度上减轻了刚需体的短期首付压力，但归还首付期限较短，部分刚需体仍然不为所动，而客户对购房优惠相当敏感，若开发商没有作出部分优惠，预计目前市场疲态难以扭转。

　　刚需房供不应求 业内仍看好楼价走势

　　“网友很理性很专业，他们的信心也代表着我们房地产行业人士对东房价的信心。”

　　对于七成网友看涨东房价，瑞峰置业市场研究部研究员李玲玲表示，东楼市目前还是以刚需为主。实体经济的下滑直接导致个体工商户投资房产的欲望下滑，而该类客户往往是大户型和别墅产品的主流客户，这也就直接影响了出货。据统计，历年来，东市70—120平方米的刚需户型供应和成交占全市商品房供应和成交总量的六成以上。此外，目前，东中产阶层人口激增，这将产生更多的刚性购房需求。

　　2012年初，全国楼市低迷情绪蔓延至，东也一度陷入观望阶段，但是凭借刚需的持续火爆和广深两地客户的外溢，东楼市仍创下火爆行情；201年由于政策环境的稳定，供应爆发式发展，刚需、改善、投资等各类需求积极入市，成交量达755.56万平方米，创历史新高。

　　201年，东70—120平方米以满足首次置业为主的刚需产品得到了较大程度释放。合富辉煌的研究员预测，当前首次刚需产品仍然处于供不应求的态势，2014年仍然有较大的发展空间。经历了2年的市场压抑后，普通大户型首改需求将会得到释放，销售情况将会有所好转。

　　“刚需体仍然庞大，是支撑楼市平稳运行的重要体。”东中原地产策略研究中心总监车德锐表示，今年东楼市大涨大跌可能性不高，住宅成交将在750万平方米上下浮动。从政策环境来看，今年东房地产调控杀伤力政策出台可能性低，为楼价平稳或上涨提供保障；从推货量来看，今年预计入市全新项目将达60多个，供应面积约计400万平方米，货量充足，同时邻深片区、水乡片区在广深两地高压政策挤压下，更多客户将流向东，促进成交持续发力。

　　此外，还有三大方面原因值得关注。其一，从品牌开发商布局的策略来看，二三线镇区成为今年主战场，同时四线镇区也会得到发展，尤其一些供应偏紧的镇区在新盘持续入市，加之品牌开发商影响力，累积的当地需求将会被激发出来；其二，刚需体仍然庞大，是支撑楼市平稳运行的重要体；其三，单独二胎政策的影响，多年积压的大户型产品成交或有所增长。