一、核实房屋产权情况

??1、使用性质：

??划拨的土地一般是无偿使用，政府可无偿收回。出让性质是房主已缴纳了土地出让金，买受人对房屋享有较完整的权利；

??2、小心福利房：

??福利房、单位房等特殊房屋所有权范围有一定的国家规定，买受人购买时要避免买卖合同与国家法律冲突；

??、产权所有人：

??卖方必须是房屋产权所有人（注意是一个人还是多人共有房产），通过查验产权证和产权人身份证核实；

??4、房屋状态：

??是否存在抵押、出租、查封、冻结转让、列入拆迁范围等；

??5、使用期限：

??如果使用权仅有40年，已使用十来年，如果还按同地段70年商品房的价格衡量就不公平。

??6、关注户口问题

??户口问题不能够忽略。大家可能没有意识到，如果前业主将房子出售后，户籍还挂在这里的话，那么新业主即便收房后也无法正常的落户。这在二手房交易中也是经常出现的一种纠纷。所以建议大家在收房前，买卖双方一同前往房屋所在地的派出所，由卖方来向派出所申请，询问房屋内的户口情况即可。

二、了解历史情况

??了解原房主售卖房屋的原因，以及房屋在以往的使用历史中出现的问题，排除因房屋老化或违章建筑等房屋的出售。

??1、建筑结构验收：

??包括房屋使用面积、层高、门窗、墙地面等与合同一致；

??2、重点项目：

??“五漏一渗”，屋面漏水、水箱漏水、楼地面漏水、上下水管道漏水、卫生洁具漏水和墙面渗水，这类问题约占二手房质量问题总数的70％以上；

??、装修验收：

??检查基础装修，瓷砖铺设、胶漆、墙纸、木地板等铺设状况；对装修中问题部位的维修问题买卖双方要商讨达成共识，并落实到合同条款；

??4、设备情况：

??核查合同内包括的设备品牌、型号、成、数量、保修卡以及能否正常使用等细节标识清楚；

??5、市政配套设施：

??a、打开水龙头观察水的质量、水压；

??b、确认房子的供电容量，避免出现夏天开不了空调的尴尬，户内外电线是否老化；

??c、打开电视看一看图像是否清楚，能收视多少台的节目观察；

??d、煤气的接通情况，是否已经换用了天然气；

??e、是否有供暖；

??6、小区环境和物业情况：

??如周边交通、生活配套、小区绿化、噪声、电梯、保安、业委会、物业管理费是否合理等。

三、物业交割

??核实费用缴纳情况，查看缴费单据包括维修基金、物业费、水电费、暖气费、燃气费、有线电视费、网费、电话费等是否结清，并至物业管理部门办理更名，不影响后续费用缴纳。

?1、拟定合同：

??确定相关支付费用、方式及过户所涉税收和费用的承担，明确违约责任，当房价波动、资金不足、税费改革等情况出现时，一方拖延或拒绝履行合同的情形时有发生，所以和卖方要明确严格的违约责任。

??2、办理过户：

??到房管局办理买卖合同登记和过户；签署《房屋买卖合同》、《房屋交接书》。

??、拿钥匙：

??检查所收到的房门钥匙（建议立即更换），还有天然气卡、电卡、大门IC卡、网络IC卡、数字电视机顶盒、《小区物业收费凭证》、有关缴费发票（数据）等等是否完整；

??4、确定户口迁出：

??在卖方未迁出前，现行政策不同意买方（新户主）户籍迁入。买卖双方可一同前往房屋所在地的派出所，查询房屋内的户口情况。如卖家户口仍未迁出，可根据买卖合同的约定追究卖家责任。

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