房价上涨，租金也上涨导致写字楼租价越来越贵

和居住成本一样，北京的办公成本也在飞涨。

　　同2008年相比，北京甲级写字楼的租金至少上涨了50%，有的甚至翻了一倍，单是今年上半年，甲级写字楼租金就涨了两成左右，CBD甲级写字楼的平均投资回报已达6.2%，比住宅高了近4个点，专家估计，中服地块盖成的写字楼，参考CBD现有甲级写字楼平均租金，每平方米最少价值8万元。

　　租金上涨

　　今年初，北京一家金融公司想扩大办公面积，原写字楼不到合适的面积，打算在金融街、CBD寻新的办公地点，老板对员工寻的进度不太满意，便亲自出马，但他很快发现一个写字楼比想象的难多了。“不是特别贵，就是面积不合适。”花费了近4个月，这家公司也没有到合适的写字楼，此时，原写字楼租赁部告诉这位老板，一直留着一块空间给“关系户”，现在可以放出来给这家公司，但一谈租金，比2008年贵了一倍。“原来是5元/平方米/天，现在是10元。”老板此时已经认可这个价格就是市场价，于是租下了这块新办公区域。

　　在北京CBD一个1000平方米，日租金10元/平方米的甲级写字楼，会有多困难呢？记者询问了一家在朝阳区业务范围很广的代理行，这家代理行告诉记者，只有个地方可选，其中一个写字楼的租金是12元/平方米/天，且面积是1200平方米。

　　21世纪不动产北京中天大业总经理邓中文告诉记者：理论上是10元/平方米/天，但实际上如果一个公司真要在CBD一个甲级写字楼，现在可能要拿出15元/平方米/天才更现实。200平方米以下和2000平方米以上的超小或者超大的面积更是难以租到。

　　而在2008年、2009年，北京甲级写字楼的租金还是5元、6元/平方米/天。

　　仲量联行的数据显示，2011年上半年，甲级写字楼整体租金已经上涨了17.%。世邦魏理仕表示，到二季度末，北京优质写字楼租金报价为0.1元/平方米/月，较2010年底大幅上升了29.7%，今年二季度优质写字楼租金相比一季度增长达到21.2%，创下20年来单季最高涨幅。高纬环球的数据更是惊人，北京甲级写字楼平均有效净租金达到66元/平方米/月，较上季度上涨1.6%，然而，若仅考虑市场上剩余的可租面积，北京甲级写字楼的有效净租金已经达到401元/平方米/月。

　　包括第一太平[7.67 1.19%]戴维斯、高力国际在内的众多代理行都表示，今年甲级写字楼租金都在大幅上涨。

　　供需两旺

　　在本报举办的中国商业地产现状及趋势专家研讨会上，世邦魏理仕中国区首席运营官金勇提出：现在北京尤其是CBD区域甲级写字楼市场稀缺，租金从280元/平方米/月涨到400元/平方米/月也就是半年时间，因为没有供给。现在的供给是金融危机时候拿的地，金融危机计划开发，那时候没有什么开发商真正敢做这个事情，但是需求有三个月一下子就起来了，需求起来之后客户就开始抢大的或者合适的面积。但当经济下去之后，需求的消失又非常快。

　　国贸三期是2011年上半年CBD唯一的甲级写字楼新增供应。在第一季度，仲量联行统计其出租率已经在65%以上，仲量联行北京研究部主管覃晓梅估计，现在最少80%，视野好的高楼层，租金甚至在1000元/平方米/月。据记者了解，国贸三期的租金大部分在500-800元/平方米/月。

　　尽管现在要一个性价比较高的写字楼很难，但实际上，这几年北京写字楼每年的供应量一直远超2007年，覃晓梅告诉记者：2008年，北京大约有100万平方米的甲级写字楼新增供应，2009年大约是65万平方米，2010年这个数字是70万平方米，2011年可能会是80万平方米。在2007年，北京甲级写字楼的供应只有44万平方米。

　　写字楼价格上涨迅猛的原因是供应小于需求。仲量联行提出：今年上半年，甲级写字楼净吸纳量近60万平方米，今年第二季度，北京甲级写字楼空置率环比下降2.6个百分点，为8.%，创下了20年来的新低。

　　世邦魏理仕发布报告称，2011年上半年北京优质写字楼市场吸纳量达超过51万平方米。

　　2010年以前，这个全年的数据通常在70万—80万平方米，2010年市场吸纳量大约是在120万平方米。

　　覃晓梅认为：大量自用型的需求增长迅速，这些主要来自国企的需求大约占据了市场40%的供应。今年，五矿集团就发布公告，将募集人民币45亿元收购东二环第五广场三栋甲级写字楼，一部分用于自用。2010年底，人保集团以股权收购的方式购置了北京西长安街88号大楼，最终成交价为7.44亿元。

　　邓中文也认为，大量的需求来自国企、央企。

　　中服地块太划算了

　　大量的金融企业购买写字楼也不是一时冲动。2008年，本报就曾报道过，遍布全国各地的人保大厦，物业租金的年收益大致就能在1亿—2亿元。2008年上亿元的租金收益在当时已超过大部分上市地产公司的持有型物业的租金收益。现在，北京的写字楼租金大涨，按照仲量联行的统计，CBD的甲级写字楼平均投资回报率在6%—6.2%。这类机构更应该赚得盆满钵满。

　　眼下，众多金融机构正从中服地块中分得一杯羹。

　　邓中文指出：中服地块卖得太便宜了。北京CBD平均租金已经达到0元/平方米/月，按租售比测算支持售价达到8万元/平方米，这个价格如果挂出来一定有人愿意买。前些天，中服地块2万元/平方米拿到的价格，加上1万元/平方米的建筑费，可以做最好的写字楼，成本不过.5万元一平方米，拿到地的开发商都赚到了。

　　还可以做比拟的是，“2009年，奥南地块是保利和中建合作拿的，1.9万元/平方米的楼面地价，奥南地块开盘应该也是可以支撑5.5万元/平方米的价格的。潘石屹拿下的望京SO-HO也是1.9万元/平方米，现在望京SOHO是5.5万元/平方米开价。”

　　显然，奥南地块和望京SOHO的位置和中服地块远不是一个级别上的。

　　邓中文认为，国贸三期只是不卖，如果肯散售，20万元/平方米都有人买。“这些金融机构都那么有钱，按照他们的能力，可以把中服地块的写字楼盖得和国贸三期一样豪华，那时候，赚的就不止8万那么多了。” 更多推荐