房地产调控再次用限购手段加码导致楼市面临资金流考验

　　在对下半年可能调控放松的期待中，7月12日，国务院再出新“国五条”，提出“对房价上涨过快的二三线城市也要采取必要的限购措施”。这显示，调控非但没有放松，反而进一步加码，政府对楼市调控取得预期效果决心坚定。

　　一线城市限购后，成交全面萎缩。据永庆房屋统计，目前上海一手住宅存量达864万平方米、5.9万套。按上半年月均成交5727套计算，不算新增供应，仅消化库存就需10.个月时间。成交量减、存量房大幅增加后，价格回落只是时间问题。

　　但二三线城市中，仍有不少是量价齐升，这是此次调控加码的重要原因。从今年上半年销量排名前10位的标杆企业看，二三线城市贡献度大增，万科、恒大等在二三线城市有大幅布局的企业，遥遥领先其他以一线城市作为开发主线的企业。

　　由于二三线城市很多还未建立起信息化管理系统，与一线城市相比，限购政策的操作难度很高。但更重要的，是这条政策透露出的对楼市调控的坚定决心。与其他调控政策配合，下半年楼市将面临资金流考验。

　　首先，限购范围扩大后，楼市需求减少，开发商靠销售回笼资金难度增加。在一些标杆企业中，上半年二三线城市销售回款已占到总额60%以上，个别则高达90%，二三线城市销量受阻，一线城市销量持续下滑，下半年楼盘促销战将“白热化”。

　　其次，与限购同时实施的，还有对房企贷款、信托融资的全面收紧。目前，房产企业已很难从银行得到新贷款，已承诺贷款的，许多银行也没有额度，信托融资渠道大门基本被关闭，融资主渠道只剩下民间集资与海外融资部分。

　　第三，由于近年楼市持续向好，许多房企加速扩张，其扩张模式抗风险度低，一旦楼市发生中期调整，资金流往往率先发生问题。

　　从之前的规律看，楼市是越调越涨，但就像“狼来了”的故事一样，规律总有一次会发生偏差。