市场价格走势与调控目标背向而行 摸清住宅存量对调控至关重要

　　流动中的人口尚且可以查清，查清不动的住房总量理应不成问题，而且用不着进行地毯式的清查。关键在于如何组织、由谁牵头，需要很好地加以论证和评估。

　　“金九银十”是楼市的传统旺季，即便一线城市房价持续快速上涨，不少楼盘仍出现“一房难求”现象。在许多城市，“国庆档”的楼盘（楼盘 / ）几乎都是大卖，一些开发商提前完成年度销售任务，甚至开始上调全年销售目标。

　　国家统计局发布的70个大中城市8月份住宅销售价格变动情况也显示，新建商品住宅（不含保障性住房）同比上涨的有69个城市，而且最高涨幅由18.%上升到19.%。可见，房价过快上涨的局面尚未得到根本扭转。

　　为什么市场价格走势与调控目标背向而行呢？不少人认为是刚需所致。从采取以限购、限贷为主的调控措施，到“严格按转让所得的20%计征个人所得税、对房价上涨过快城市提高二套房首付比例”等措施，其核心都是通过控制投资、投机性购房来保障刚需。但刚需的规模及对房地产市场价格的影响究竟有多大呢？或许只有把需求与供给放到一起对比，才能得出比较准确的结论。

　　从需求方面看，由于控制了投资性购房，所以刚需的主要部分，一是来自年轻人为结婚而购房，二是来自只有一套住房者改善条件，而后者中很多购房者同时也提供了一套旧房的房源。因此，单从数量上来说，净增的刚需基本就应该与有购房愿望的年轻人的数量变化相仿。由于人口普查和年度人口调查都可以为我们提供分年龄组的人口数据，刚需是可以进行测算的。

　　从供给方面看，首先看增量。依据现行的投资房地产统计制度，对房屋的增量是可以清楚掌握的。比如，2012年底，北京市住宅累计施工面积9217.8万平方米，如按常住人口2069.万人计，人均达到4.5平方米；若按100平方米一套计，则超过90万套。单从数量上来说，净增的房屋数量基本上是与有购房愿望的年轻人这一刚需主力的数量变化大致相等，人口普查和年度人口调查都可以提供分年龄组的人口数据。

　　在新建房屋供给比较清楚的情况下，摸清住宅的存量对房价调控至关重要，但可用于或准备用于交易的二手房及潜在二手房（塘桥镇二手房 ）源却是一个未知数。理论上说，如果把每年的竣工面积做一个汇总，应该可以得出10年乃至更长时间的房屋净增量。但目前的房地产统计制度建立时间有限，像北京这样的城市，虽然近年来已经建起广厦千万间，但百姓居住的房屋中依然有不少上世纪七八十年代，乃至五六十年代的老房，还有部分更早前的平房。我们难以通过简单测算得出总的存量。要准确把握存量加增量的总供应量，开展房屋普查最为有效。

　　在北京、上海这样的特大城市，开展房屋普查的难度无疑很大。但流动的人口尚且可以查清，查清不动的住房总量理应不成问题，关键在于如何组织、由谁牵头，需要很好地加以论证和评估。以法人单位和个体户为主体的经济普查不是搭车的最好载体。人口普查主要关注人的属性和特征，也不大合适。但如同每个人都有户口一样，城镇地区的各类房屋也应该是有记录的。凡是已经成交的商品房，印发房产证的部门尽在掌握之中，而这一部分应该构成了城市住宅的主体。其余的部分，则可以由住建部门牵头，汇总各产权单位的信息即可。所以说，如果要从总量和结构上摸清现有房屋的情况，应该不是太难的事情，而且用不着进行地毯式的清查。在此基础上，把总需求量和总供应量做一个对比，房地产供需形势即可一目了然，市场预期也可以与实际情况更加吻合，宏观调控就可以更加有的放矢，更能收到成效。
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