“以房养老”引热议 按揭0年才还完房贷又要还给政府换养老金

　　9月1日，中国政府网公布由国务院印发的《关于加快发展养老服务业的若干意见》，明确提出“开展老年人住房反向抵押养老保险试点”，引起人们对“以房养老”的热议。
　　“25岁按揭0年买房子，55岁才还完房贷，65岁还要还给政府换养老金，一辈子当房奴，幸福啊！”这条微博竟然获得很高的认同，说明这个社会病得不轻。25岁就能贷款买房那是太幸运了，老人能够用房子换一笔养老金填补基本养老金的不足也很幸运。难道自己买房的贷款应该不还，父母或祖父母把你养大了不要你养老还不够，还必须把房子留给你？难道贷款不 用还才不是房奴？美国又有多少25岁的人买房还不贷款（贷款 / ）？谁强迫你贷款买房了？谁又能强迫老人“以房养老”？以房子换养老保险也好，倒按揭抵押贷款也好，卖房也好，都是老人的权利。为继承遗产而企图限制老人行使财产权，那是寄生虫的想法。

　　“以房养老”的真正问题在于它是画饼充饥，跟老人卖了房子用价款补贴养老费用比，银行给老人以房子做抵押的贷款是有巨大风险的。

　　中国大城市的房子其实不过是长寿汽车，房子的设计寿命和土地使用权的使用年限都只有几十年，到老人去世时房子还有多大的残值？这跟以前的老房子不折旧反而升值没有可比性，除了经济不可能总是那样高速发展，城市化到一定程度必然减速，更重要的是目前大城市的房子已经动辄十几层、几十层，不可能再像过去的平房、两层小楼那样通过提高土地利用效率来使房地产大幅升值。

　　中国的房价不但可能受到国际、国内经济形势逆转的影响而暴跌，从长远看还必定受人口泄洪因素的影响而持续下跌。十年后老龄化的高潮就来临了，二十年后人口泄洪就开始了。一个儿童和年轻人口不断下降的时代，在大部分农村、小城镇和走向衰败的工业城市里，大量房子很可能在几十年后变成连拆掉都嫌累赘的建筑垃圾。

　　与住房按揭贷款收不回的风险越来越小相比，“以房养老”这种倒按揭的结果是随时间推移贷出未收回的款越来越多，从而无法承受房价大幅下跌的风险。三个因素将增加“以房养老”抵押贷款银行所承受的风险：第一是时间可能要长得多；第二是抵押金额贷完而老人仍然健在时，虽然可以停止贷款，但出售后必须保障老人继续居住的权利(类推“买卖不打破租赁”原则)，这将使售价大打折扣；第三，老人去世变卖房产所得超过贷款本息的部分应退还给老人的继承人，但是不足部分老人无财产可以偿还时却不能继承人追讨(继承法规定的“债务有限继承”原则)，不能像普通房产抵押那样多退少补。

　　如果“以房养老”采取保险模式而非贷款模式，保险公司承担的风险将比银行更大。在保险模式下，不存在抵押额贷满停止贷款的问题，必须继续支付养老金直至老人去世，还要额外承担人均寿命延长的风险。

　　面对如此高的风险，保险公司如果愿意开展这项业务，那必定要对房屋的价值打一个极大的折扣。但这样老人会愿意吗？他们会觉得还不如把房子现在卖了存银行！

　　其实期望和反对“以房养老”的人有一个共同的观念，就是看重房子的价值，而轻视劳动和劳动力的价值。

　　房子的价格不是固定不变的。导致目前高房价的因素很多，但直接因素无非是两个：一是供地垄断对城市房屋供给的限制，一是中青年劳动力的增加和城市化导致的旺盛需求。前者已经成为限制中国经济发展的瓶颈之一，改革是迟早的事。而后者，由于20世纪90年代以来的低生育率和城市化到一定程度以后必然减速，更是不可避免地将持续衰退。不拿现在无法目测的未来房价说事，仅仅观察现状也可以看出人口因素对房价的影响。凡是人口增长较快、人口密度较高的城市，其房价也更高。而人口密度下降的城市必定是被人遗弃的城市，其房价会一落千丈。美国的底特律见证了这一点，中国的一些矿业城市也见证了这一点。

　　房价受制于人口年龄结构还只是影响“以房养老”(广义，跟银行或保险公司无法达成协议还可以自行卖房养老)的收入，另一个决定老人生活质量的因素是老人的支出。由于社会养老保险可以解决老人的衣食问题，医疗保险可以解决部分医疗费用，有房老人也不存在住的问题，因此需要靠“以房养老”来解决的主要是各种老人需要的服务。而各种服务的价格受中青年劳动力供给的影响就更大了，中国大城市的居民都见证了最近十年家庭保姆和医院护工的工资增长比房价增长还快！

　　养老从根本上讲是个人口结构问题。无论是家庭养老、商业养老还是社会养老，离开了合理的人口结构，没有足够的劳动力，都将“巧妇难为无米之炊”。社会养老进一步淡化了养儿女和防老的关系，但整个社会仍然必须有足够的劳动力支撑。食物的储存时间有限，服务更是只能即时提供。劳动力不足一方面影响老人需要的服务价格；另一方面导致劳动力缴纳的保险费不足以支付老年人领取的养老金，使全社会的养老金总额入不敷出。

　　养老制度的改良是重要的，但它只能解决怎么做饭更好吃的问题，不能解决米的来源问题。科技的进步同样不能解决人口过快或过度老龄化导致的劳动力供给不足问题。食品、药品的供给可以通过科技进步来解决，给公司或个人提供的非人身服务，譬如金融业，也可以大幅提高效率，但是人身服务的效率提高则几乎不可能。医学技术的进步导致的人均寿命延长也主要表现为一种亚健康、不健康寿命的延长，这意味着需要更多的人为老人提供各种服务。

　　以为有套房子或多买一套房子就可以保障自己老年无忧，那就太天真了。