中国内地房地产市场已经在降温但楼市运气还没到头

　　北京决策层的部分心声，藉由香港特区行政长官曾荫权说了出来。曾长官最近在香港表示，尽管高房价、购房难是社会核心问题，政府仍不应该过于猛烈地打压房价上涨，不应该过于严厉地调控房地产市场，不应该采取政策来大力抑制房价。这番讲话的背景，是继2010年飙升24%之后，香港房价今年迄今已上涨了14%。香港房屋均价已超过了1997年房地产市场泡沫最大时的水平。

　　与香港特区政府一样，北京也不希望针对房地产市场的调整击垮整个中国房地产行业。所幸，有分析认为，中国房地产企业的财务风险可能被高估了，原因是计算土地储备时按照的是购买成本，不是现行市场估值。而实际上，大多数开发商是以很低的价格购买其土地储备的。美国银行／美林提供了一个例证：几年前，在香港上市的广州富力地产股份有限公司以每平米约2000元的价格购买了几块大面积地皮，如今的售价可能为每平米1.2万到1.万元左右。富力地产在资产负债表上往往会将这些资产的价值保持在购买成本，于是杠杆率被“夸大”到92%。而这可能是中国内地开发商整体杠杆率为50%的一个原因，也是之前标准普尔和穆迪下调该领域评级展望的一个因素。

　　今年4月份，穆迪将其对中国内地开发商的评级展望从之前的稳定下调至负面，原因是利率升高、银行借贷减少以及未来几个季度新增住房供应量增加等。当时，穆迪称，由于政府的紧缩措施，未来12个月到18个月，住宅销售的收入可能会下跌高达0%。而美国银行/美林认为，在金融危机最严重的时期死里逃生后，一些中国公司开始更谨慎地管理现金流和其他风险。结果是，中国房地产开发商持有的现金比2008年时多得多。有分析表明，今年夏季的房屋销售额应当会保持上升态势。乐观的预计是，从现在起到8月份,中国内地开发商仍可能不打折就保持好的销售额。

　　可以肯定，中国内地房地产市场已经在降温。一方面，今年增加了大量新建房屋供应；另一方面，政府干预措施会更严厉。一些机构预测中国大城市平均房价将下跌10%至15%，二线城市的房价可能持平或小幅下跌。看上去，限制单户家庭拥有的房屋数量已成为政府抑制房地产市场泡沫的工具。经在北京和上海实行后，中国国务院上周表示将把住房限购措施扩大到房价上涨过快的二三线城市。因为有数据表明，在北京一系列遏制投机政策措施的影响下，近几个月中国一线大城市的住房成交量出现明显下滑，但二三线城市成交量却出现增长。

　　市场可以观察到，投资者在向调控措施执行力度稍弱的内陆和二三线城市转移。另外，虽然一线城市的房价有所下降，但没有证据显示全国房价走势出现拐点。据中国国家统计局的数据显示，6月房屋成交额增至人民币4992亿元，高于5月份的809亿元。今年1月至6月，房地产项目投资增至人民币2.625万亿元，同比增长2.9%。

　　不论中国内地房地产市场是局部泡沫还是整体过热，仅从中国住房的供需关系看，仍有利于资产价格上涨。据《华尔街日报》报道，中国官方数据称，1998年以来中国新建了大约5000万套房屋，而同期组建的新家庭在1亿个左右。这意味着，押注中国内地楼市的投资者运气还没到头。