楼市库存越来越多是好事还是“坏事”？

　　据一专业地产机构透露，渣打银行一项针对二、三线城市房地产开发企业的调查显示，在调控大背景下，部分二、三线城市房地产销量下滑，库存问题日趋严重，今年下半年住房库存很可能继续增加，价格下调压力显著增大。

　　渣打银行调查显示，目前，5个大城市房屋库存相当个月销量，这一数据在今年下半年很可能继续增加，预计到年底库存将上升到相当于7个月的销量，其中，二线城市的库存问题将尤为突出。

　　一方面库存加大，而另一方面许多城市的住房交易量明显下降。据有关机构统计数据显示，今年上半年，全国各限购城市新建商品住宅成交量环比均出现了明显的下滑，其中一线城市成交量环比减少了29.%，限购范围内的二线城市也减少了2.%。

　　然而人们注意到，交易量的明显萎缩并没有是楼市的价格出现显著下降。渣打银行的调查也显示，0家开发商中，只有7家表示过去6个月中，其所在城市的新建住房价格出现下降，10家表示价格持平；二手房方面，半数受访开发商称所在城市房价没有发生变化，8家表示价格上涨1%到10%，只有4家称价格出现适度下降。

　　延续了过去两年以来的严厉调控，中央各部委及各地方政府纷纷出台了严厉的“限购”和“限贷”政策。但中原集团认为，从目前看房价调控目标尚未达成，下半年政策难言放松。破冰在即，量价交换将是大势所趋。

　　北京中原最近一份京沪广深的存销比表明，北京为14.8，存销比创年来最高。即在不新开盘的情况下，市场可售房源可供按照之前半年的平均水准销售近15个月。上海的存量按照上半年的销量情况，需要12.4个月。北京超过上海。而深圳、武汉、杭州、苏州、宁波等城市形势更不乐观，均已超过15个月。7月初11大重点城市的存货总量达到6.4万套，环比上涨0.9%，存货总量继续创新高。以北京为例，逼近11万套，也创今年高点。相比春节前上涨了近1.5万套，预计促销和降价将被越来越多的楼盘采用，而促销和降价的幅度也会越来越大，买方市场或将到来。

　　中原地产认为，市场从量跌到价跌的变化将在三季度趋于明显。价格调整从结构性到普遍性的变化也将在三季度明显。最近政策频出，预计季度房地产的统计数据很可能继续萎缩。一旦占据目前市场主体的二三线城市限购，下半年的房地产销售面积可能出现明显的下调。预计下调幅度可能超过2成。如果全面执行下半年的销售面积很可能低于4万平米。而库存积压将明显上涨。在住宅供应上涨，而签约下降的双重影响下，下半年全国大部分城市楼市中住宅存销比有可能超过2008年。

　　政策继续收紧的基调已定，但是房地产业内许多人持观望心态。一是从已经执行限购令的城市看，除京沪广深等城市执行严格，除北京外，其他很多城市执行的力度并不大，比如部分城市只限购部分城区、部分房源、而且大部分的限购条件也仅为一年纳税。再有，全国大部分城市的房价调控指标都根据GDP上涨指标确定，上涨的余地依然很大。显然，实际政策效果取决于各地落实情况。

　　21世纪不动产分析，相比开发商，地方政府对楼市“限购令”的出台可能更着急。开发商可以采取缓拿地、不拿地的方式应对，而地方政府却不得不卖地。此前审计署的数据显示，2010年底，有78个市级和99个县级政府负有偿还责任债务的债务率高于100%，分别占两级政府总数的19.9%和.56%。地方政府的资金链可能比开发商更紧张。目前地方融资平台债务已超10万亿，在地方债务严重的当下，很多地方政府高负债运行。现在土地出让金已成为地方政府依赖的“钱袋子”。土地出让收入普遍占地方财政收入的四成以上，一些地方甚至占到80%以上。而一线城市今年土地收入基本都锐减三成以上，多则达五成。在保障房建设资金的压力下，地方政府大有放松调控的动力。如果限购政策蔓延到更多的二、三线城市，在土地出让金的利益冲动下，中央政府在严格执行房地产调控政策方面，将面临地方政府潜在的反弹要求和监管难度。

　　今年全国各主要城市房地产市场清淡的格局已被业界普遍认同，但房地产市场中非住宅产品将获投资青睐，也成为今年下半年最大的看点。2011年上半年与住宅销售消化相反的是，写字楼销售同比增加1%。特别在2011年月限购令严格执行后，四大城市商品房销售面积中的写字楼占比从15%上升至20%。中原地产预计，随着住宅限购令在全国范围的蔓延，部分资金抽离住宅市场，流入商业地产，将使短期内非住宅产品销售量出现明显增长。在限购令退出之前，商业地产的政策利好因素仍将存在。