房地产信托收益率竟高达25%难道开发商真的很缺钱？

在数次“窗口指导”和7月退出市场的传言中，房地产信托近期“战斗力”不减，市场上高收益地产信托产品频频出现，相当有诱惑力。

　　业内人士提醒，高回报意味着更高的风险，投资者应谨慎选择地产信托。

　　现象：

　　高回报信托产品频出

　　今年以来，信贷额度紧张、地产调控政策让房地产信托的收益率节节走高。上周的意外加息则令投资者对于房地产信托的期待收益率进一步上扬。事实上，市面上正在发行的房地产信托产品大部分预期收益率已经达到10%以上，6月下旬，在香港上市的融创集团先后两笔高息信托融资，年利率高达17%。

　　而更大的诱惑正在上演，上周，一款号称预期年化收益率可以达到25%的房地产信托出现在杭州。据悉，该信托为平安信托和绿城中国共同打造的平安财富安城1号房地产基金信托产品，平安信托以股权投资方式参与绿城温州龙湾项目，年化收益率在25%以上。

　　记者致电平安信托相关销售人员，据介绍，该公司确实有这样一款高收益信托产品正在募集，这也是该公司第一次尝试股权投资房地产企业，但“之前已经做过一些测试”。她表示：“绿城投资的地块在区政府旁边，2008年拿地的时候地价只有一万元左右，整个开发成本不到两万元，现在周边二手房价格都在.7万左右，一两年之后开盘的利润绝对可以保证。”她透露，该产品募集规模8亿元，“席位”已所剩不多。

　　风险：

　　高融资成本如何回收

　　高回报的房地产信托产品背后是房地产企业巨额的融资成本。业内人士称，如果加上信托手续费用及融资渠道费用，上述融创集团信托产品的融资成本铁定要突破20%。而平安信托推出的25%高年化收益率产品采用的是股权投资方式，意味着企业将出让更多的利益。而如此高的融资成本不但意味着房产企业已经非常缺钱，同时也显示房地产企业依然看好三五年内的房价。

　　但是，对投资者来说，高回报意味着更高的风险。目前房地产信托的风险主要来自资金被挪用的风险、项目无法完工的风险和房产难以售出的风险。

　　西南财经大学信托与理财研究所信托行业研究员赵杨分析称，在项目出现问题，地产公司、信托公司均无法偿还投资者欠款，抵押物（房产）折扣销售受阻下，有可能出现本金受损。而平安信托的销售人员也直言，在房地产信托中，股权投资的风险比普通的债权投资更大。赵杨提醒投资者，要选择有实力的信托公司和大项目，尽量规避风险。

　　背景：上半年房地产

　　信托收益率“领跑”

　　西南财经大学信托与理财研究所监测数据显示，2011年上半年共发行集合资金信托产品1456款，计划募集规模745.88亿元，平均期限14.28个月，平均年化预期收益率9.46%。其中资金运用于房地产领域的信托数量为4款，其平均的年化收益率高达10.86%，在各类信托产品中仍然处于明显的领先地位。