只有房地产真正进入改革通道才能令住房市场规范化

　　近日，住房城乡建设部有关负责人表示，目前保障性安居工程进展不是很理想。有消息称，截至5月底，今年1000万套保障房建设任务的实际开工率仅为0%左右。而住建部要求，各地必须在11月份全面开工保障性住房。此前的考核日程是各地必须在10月底全面开工，这相当于延后了一个月。

　　保障房最基本的两大要素：资金和土地。住房建设部测算1000万套(包括非保障房的棚户区改建房，剩下才真正算保障房)的资金量大约是1.万亿元，卖出这些房子大约能收回8000亿资金，央企补贴1000多亿，落实到地方政府身上的大约是4000亿。不过，或许这个数字值得商榷，政府工程的事前估算都比最终落实的数字要小得多。

　　但是，一些地方政府不断“哭穷”，认为短期内很难承担4000亿的负担。中央政府要求地方政府必须拿出不少于10%的土地出让金用于建设保障性住房，去年全国土地出让金收入大约为2.7万亿。如果按照这个量级似乎地方政府负担不重，但是去年是“卖地盛宴”，今年则有所不同。

　　在这场保障房建设潮中，东部的抵触性要远远大于西部。东部是房价高企的区域，土地出让金占全国的“大头”，但是由于中央政府的“限购”政策对东部市场的需求影响较大，东部的土地流拍增加，土地出让金开始有20%-0%的下降，而全球的平均下降幅度大约是5%左右。而且，一些东部的地方政府认为，保障性住房跟土地出让金是“矛盾关系”。保障房的资金相当部分要从土地出让金里面拿，但保障房对住宅市场的冲击很可能会猛烈打击地价，造成土地出让金收入的下降。

　　地方政府这个认识有一定真实性，但是却把它夸大了。假设引入“弹性”的概念之后，我们更能看清楚这一点：房价的变动会造成更高幅度的地价变动，房价下跌1%地价有可能不止下降1%，即弹性大于1。那么，保障性住房对房价的冲击会更大程度地反映在地价上，这实际上形成了某种“冲击均衡”，因为地价下跌较多，导致出让金收入剧烈变动，那么市场无疑会猜测到这将影响保障性住房的供应能力或者进度，从而预期会修正，降低房价冲击的力度。简单地说，这里面其实存在着一种相互制约的机制。

　　唯一例外的情况在于，房地产泡沫因过于庞大而被挤破，那么这将形成一个负反馈，房价泡沫破灭带来地方政府债务偿还压力的上升，这迫使地方政府不得不超规模地推出地块，而这又进一步打击了地价，从而使得保障房建设成果不佳。

　　保障性住房的积极响应者是央企，它们看重保障性住房的信贷支持，它们此前有大量的地，当然是非住宅用地属性，他们的积极性来源是在保障房建设的名义下，将这些土地进行“用途变更”，相当于“初次洗白”，这快速实现了财富的增值，如果内部分配，过了持有约束期再上市，又实现了“二次洗白”。不过，相信随着一些地方政府保障房力度的不够“给力”，更多的焦点会集中在“给力”的央企上，民众甚至地方政府都在“看管”央企的表现，这意味着央企的这些行为也不会顺利完成，它的结果将是，央企保障性住房积极性随着时间推移，也会大幅度减缓，呈现出“虎头蛇尾”的状态。

　　我们认为，如果能下决心真的容忍不理性的房地产泡沫破灭，保障性住房将是一个逐渐被淡忘的话题，因为低靡的房价将伴随着大量存量房的释放，以及土地出让金的下降和一些坏账的增加。这是一个改革的通道，只有在这种通道中，将会实现从土地财政到“物业税制”的过渡，只有在这个通道中，才能实现住宅市场的规范化。