广州首套房贷款艰难 评估价低于市价变相首付提高

　　广州“上车”首付仍维持0% 贷款利率为基准利率，首付比例提高只是个别银行做法

　　利率优惠“无影” 变相加息

　　在趋严从紧的楼市调控中，连向来被视为“合理消费”、“应当支持”的首次置业也显得步履维艰。日前，广州市房地产交易登记中心出台新规定，在广州首次置业的外地户籍人士必须出具家乡无房产的证明方可享受首次置业90平方米以下的契税优惠。此外，据杭州等地银行透露，首次置业首付比例从0%提高到40%，贷款利率为基准利率上浮10%~15%。最近，这股首次置业首付比例上调的风也刮到广州，市面频传首次置业首付比例可能上调。

　　据记者向按揭公司了解，目前广州市未有银行效仿杭州等地的做法，广州首次置业首付比例维持在0%，贷款利率为基准利率。个别外资银行为吸引优质客户，对住房贷款额在80万元以上的公务员“上车族”提供利率下浮10%的利息优惠。

　　合富置业首席市场分析师龙斌(微博 博客)博士表示，基于国家扶持居民合理住房消费的原则，首次置业首付比例提高不太可能成为政策，首付比例从0%提高到40%只是个别地区或个别银行的做法，这也是由于个别银行信贷额度紧张而作出的应对办法。据广州市地产人士透露，受“限购”与“限贷”政策的政策叠加效应影响，5月份以来的二手楼成交速度明显放慢，成交宗数明显低于三四月同期，情况不容乐观。假如首次置业比例再提高，将使目前占据总成交六七成的首次置业者面临更大挑战，二手房成交萎缩进一步加剧。

　　评估价低于市价 变相首付提高

　　据汇瀚按揭、亿达按揭及良策按揭向实，目前广州市银行对首次置业首付比例并没有提高到40%，依然是0%。汇瀚按揭高级业务经理莫静表示，银行根据评估公司的评估价来对物业进行放贷，目前绝大部分二手物业的成交价比银行评估价要高，幅度约为10%~20%，由此计算，首次置业者的首付已被变相提高。中原地产越秀区区域经理曾肖蔓表示，淘金一带的楼梯楼银行估值为1.5万元/m2左右，但其实成交价格已到1.7万~1.8万元/m2，银行评估价与成交价存在至少两千元的价差，上车族对此应有心理及资金准备。

　　亿达按揭业务管理部曾懿怡表示，他们不清楚银行系统是否可以实时查看二手房网签交易价格，该公司会在客户申请贷款的资料里放入网签合同，故此不存在“一房两价”情况，评估价比成交价高的情况只属极个别。

　　良策按揭区域总监阮学林表示，广州市银行对首次置业者首付比例依然维持在0%，贷款利率为基准利率，未见上浮。据阮学林透露，市面上个别外资银行趁内资银行额度紧张，希望以利率优惠来吸引公务员等优质客户前来贷款。据了解，贷款额在80万元以上，申请人为公务员，有可能在外资银行获得利率下浮10%的优惠。阮学林表示，由于外资银行网点偏少，审批程序较严，目前并不见客户转向外资银行申请首次置业贷款。

　　5月市况：出现降价苗头

　　行业人士之前预测，5月可能是拐点。记者从行业获得的信息显示，5月拐点味道越来越浓。兴业地产中介销售部总监金忠男表示，5月市况明显要比三四月要差，滨江东一些盘源的业主甚至主动让价10%~15%。中原地产曾肖蔓表示，5月以来成交明显放慢，成交量比以往下跌40%~50%。

　　合富置业龙斌认为，由于银行批款慢，二手房交易节奏放慢，交易时间拉长，但这不影响刚性需求入市，因为这类型客户该买的总要买的。对于去年以来内地已加息4次，今年连续5次上调存款准备金率，龙斌表示加息一两次影响范围和程度都有限，若累积到4次或者进入更长的加息周期，将对业主及买家都产生沉重的月供负担，影响买家入市。如自去年以来连续加息4次，每次加息幅度为0.25%，4次累积才1%，但考虑到住房贷款利率优惠从下浮0%或15%到基准利率，实际上已变相加息。有广州地产人士表示，目前首次置业者占二手房成交六七成，首次置业者贷款比例也非常高，若贷款首付或利率提高，有可能使二手房成交进一步萎缩。

　　按揭贴士：

　　据汇瀚按揭、亿达按揭和良策按揭人士表示，首次置业者应清楚银行的物业评估价与地段、楼层层数、楼龄长短有关，楼层以~5楼估值较高，高楼层与低楼层存在单价几百元的价差。有时候购房者为了装修而买房子，按揭专家表示，银行估值不看重屋内装修，一般会按照“楼龄+申请人年龄<0年”的公式来发放贷款，如购买楼龄长的房屋，申请人可以拿到的贷款年限不会长。此外，尽管首付比例依然维持在0%，按照银行估值比市价低的情况，上车族必须要备足款，切勿为首期款0%淘尽家财。