据北京中原研究部对监测样本楼盘的统计显示：2011年4月北京中高档二手商品房成交均价为元/平方米，二手商品房买卖领先指数为12点，环比2011年月下降0.52%是继10年8月环比下降后，相隔7个月的首次下降，而同比2010年4月上涨0.60%，已基本持平。

　　4月二手住宅成交量约为9172套，环比月下降了约18%。从同比表现来看，较2010年4月成交量更是下降了72.12%。市场总体呈现了量价齐跌的态势，在区域方面的表现为郊区房价普降，下降幅度在1%-%之间，主城区，热点区域价格基本稳定，而学区房等稀缺房源表现为微涨状态；而成交量方面，郊区二手住宅成交量下降，主城区保持稳定，一些热点区域和供应量有限的黄金地段成交量由小幅攀升。

　　总结4月的京城楼市，可以概括为“整体价量齐跌，局部差异明显，郊区势同整体，主城价稳量稳”。北京中原市场研究部的专业人士总结分析导致京城4月的二手住宅市场变化的原因主要有以下几个方面：

　　量价齐跌的原因

　　限购政策影响持续，目前北京楼市约九成的二手住宅交易都是刚性自住和刚性改善需求，第二套购房占比由新政前的15.6%降至10.9%，非本市户籍居民购房占比由40%多降至7.6%；

　　信贷政策门槛维持高位，贷款首付和利率都较高（首套首付成，贷款基准利率；二套首付6成，贷款基准利率的1.1倍），极大程度上抑制了投资客户和自住购房者的投资和需求；

　　本月新房期房住宅供应和成交量普遍增大，4月仅一月的期房住宅供应已超一季度，部分区域供应量明显上涨，4月来预售的期房住宅项目为10个，提供的住宅套数合计为5584套，超过了一季度提供的560套成交量。而成交量方面，4月新房期房住宅较月环比上涨了近25%，从而使购房需求形成较强的分流效应，致使二手房成交量出现下滑；

　　部分客户仍持币观望 期待房价下调

　　新上市期房价格较低，10个新项目中有8个项目均价不足2万元，占到了供应总量的8%；

　　新房供应增加，而符合政策要求的需求绝对值在逐渐减少（满足5年缴纳纳税或社保的客户数量很难一时增加，而已满足需求的客户一旦购买，即减少了一部分需求），因此房产市场供求紧张进一步缓解，成交量下降，从而有效支撑房价维稳回落；

　　诚意出售物业的原因多为业主急用钱，用途如资金周转，投资转向或升级置业，因此价格普遍低于市场价5%左右；

　　郊区供应量明显增加，局部供求缓解明显，郊区二手房房价和成交量下降显于中心城区。

　　4月各城区二手房呈现普遍微幅下降的趋势。中心城区下降幅度较小平均在0.4%以内，而周边城区下降幅度较大，普遍在0.6%左右；其中，亦庄、崇文成交价格下降幅度最大，达到0.71和0.74%。

　　本月下降幅度最高的城区为亦庄和崇文区。

　　原因分析

　　亦庄区域本月成交量很小，主要是受到投资客撤出的影响，中、大户型的住宅成交明显下降，因此房价也随行就市，呈现明显下降；

　　崇文本月成交已回迁房为主，因此类房产普遍价格低于商品房，且房龄较大，但因此符合自住对房价低、面积适中的需求，因此成交较多，此类房源成交量较大导致房价下降幅度相比其他区域下降较多；

　　中心城区房价下降幅度普遍较小，主要是房源稀缺性导致供求状况仍趋紧所致，因此价格以稳定为基调；

　　周边城区房价下降相对明显，主因是新增供应量较大，且房屋可替代性较强。

　　五月走势预测

　　5月，北京可能出现商品房项目开盘井喷的现象，压抑了4个月的市场供应很可能在5月份出现突破。特别是郊区中低价商品房的供应上涨，促使郊区成交量出现上涨，但是郊区大部分项目的价格都呈现平稳下行的趋势。受此影响，二手住宅的成交量仍将保持在4月的水平，其中郊区成交量下降更明显，主城区的成交会与4月基本持平或小幅上涨，从而总体成交量仍在1万套左右徘徊。

　　受到郊区价格下降和主城区价格支撑不足的影响，二手房价格有继续下探的趋势。

　　具体到不同板块，由于一、二手房之间供给比例不同和板块条件特点不同，价格涨跌幅度存在差异属于正常现象。

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