农地有望直接入市交易 宅基地仍需“有条件限范围”地转让

连日来，“农村集体建设用地所有权确权或于三中全会前完成”、“土地管理法修订草案：农地有望直接入市交易”、“温州12类农村产权可上市交易”、“海南拟允许农村集体经济组织或者村民自主开发经营，并用于旅游、农贸市场、标准厂房等非农业建设”等等有关的“土改概念”备受热议，不过，有专家指出，这次“土改”实际上与房产开发毫无关系，不应联想到会因此释放城市建设用地，会很快全国推行，更不用想小产权房的“转正”了。

广东农地确权基本完成

农地流转的前提是土地确权。昨日，媒体援引权威人士透露，农村集体建设用地所有权确权工作有望于11月前完成。在十八届三中全会之后，土地制度改革有望进一步推进。据介绍，农村土地确权工作包括农村集体建设用地所有权、宅基地使用权和集体建设用地使用权确权三部分。截至去年底，全国农村集体建设用地所有权累计确权登记发证约620万宗，发证率达94.7%，部分地区已全部完成。

未来数月，农村集体建设用地使用权和宅基地使用权流转等可能进一步扩大试点，有可能成为土地制度改革突破口。而羊城晚报记者从广东省国土资源厅了解到，广东已于2012年底基本完成了农村集体土地所有权确权登记发证工作。

农地有望直接入市交易？

9月2日，有媒体引述知情人士消息称，全国人大常委会正在审议《土地管理法》修订草案，主要集中在农地入市这一领域。报道还称，如果修订顺利通过，意味着集体土地不必转为国有土地就可以入市交易。分析认为，如果城镇人口能购买农屋，小产权房问题也有望解决。

不过，据记者了解，从目前多个“试验田”的情况看，小产权房放开的可能性极小。据悉，在完成农村土地确权的基础上，广东、广西、湖北、山东等地均已加速推进农村及土地产权交易试点。

兼具国家级农村改革试验区和金融综合改革试验区身份的温州，近期发布了新办法，自10月1日起，包括农村土地承包经营权、农村房屋所有权等12类农村产权将在农村产权服务机构进行交易。但根据政府解读，农房交易只限于本村居民之间。换句话说，城里人想买农村小产权房依然无法可依，温州小产权房转正只限本村村民。

事实上，广东已积累相关经验。早在几年前，广州就对宅基地流转进行试点，宅基地和集体用地上住宅可以转让，但只限于本村村民内部流转，这意味着小产权房仍不可能拿到房产证，而集体土地上的非住宅房屋则是允许在外部流转的。

在今年8月公布的《广东省农村宅基地管理办法（送审稿）》明确，依法取得的一户一宅以外的宅基地，可在镇域范围内流转。但《办法》严禁城镇居民买宅基地，而且农村集体经济组织成员出卖、出租、赠与他人住房，或改变原住房用途，也将被禁止申请新的宅基地。也就是说，虽然广东农村“土改”在松绑，但宅基地仍需“有条件、限范围”地转让。

海南“土改”意义更大

对于近期热炒的“土改概念”，知名财经评论员叶檀认为，海南的更值得关注。据报道，海南制定了《海南省农民集体建设用地管理办法》，现已上报海南省政府审议。办法对经批准纳入流转试点的农村集体建设用地，允许农村集体经济组织或者村民自主开发经营，并用于旅游、农贸市场、标准厂房等非农业建设。

方圆地产首席分析师邓浩志也认为，海南农村集体建设用地确权及农地流转试点工作意义重大，至少在目前土地制度下开了一个口子，让农业用地尝试非农业用途。“但也要注意，这次‘土改’和房产开发毫无关系，并不会释放任何城市建设用地。而目前误读和借机炒作的很多 。”

但在邓浩志看来，此次海南“土改”试点的指向很清晰，目的就是盘活海南农业用地，支持旅游岛的发展。所以社会不应联想到会因此释放城市建设用地，会很快全国推行，更不用想小产权房的“转正”了。所以，近期的一些房地产股明显是借机炒作。