房地产楼市的调控为何如此难

　　总理近浙江调研时说，住房供应和房价问题涉及人民众切身利益，关系经济健康发展、社会和谐稳定，中央加强房地产市场调控的目标是明确的，决心是坚定的。各级政府要切实担负起责任。

　　温总理这番话，表达了几层意思。其一，住房是最大的民生问题，直接关系到民众切身利益，这是通过住房供应及房价表现出来的；其二，住房问题关系国家经济健康稳定发展、关系整个社会和谐稳定，住房因此既是经济问题，也是社会及政治问题，对此不可掉以轻心，也不可短期化，而是要看到住房问题重要性与严重性；其三，政府对当前国内住房市场的调控决心不会因内外形势变化而改变；其四，对于房地产市场调整，地方政府也要负起责任。

　　可以说，温总理的上述谈话基本上围绕着2010年国十条、2011年新国八条的宗旨与目标展开的，就是要严厉打击住房的投机炒作，让住房市场回归到居住功能。不过，人们一定会问，为何有好的房地产宏观调控的宗旨及目标，但住房市场调控效果却不尽如人意？为何市场上对政府的调控决心不以为然？如果这样，国内住房市场又会走到哪里？我曾提出住房市场的利益冲突将是未来十年中国社会最大的风险，若这种分析能够成立，其前提条件是什么？

　　其实，对于房地产市场宏观调控，政府行为应有清楚的边界。如果能在划定政府行为边界之后，寻求当前中国住房市场问题之核心，国内房地产市场的许多问题或都会迎刃而解。

　　在一个完全市场化的住房市场，或在一个以市场作基础性配置资源的经济中，政府的基本职能就是界定产权、以公共决策方式制定市场规则及保护市场弱势者的利益不受到侵害等。而市场主体如何交易与谈判、价格机制如何形成、市场如何运作等方面，理该完全由市场主体自主决策、自主行为。

　　比如，如何保证住房市场信息公开透明，保证住房市场交易过程不出现欺诈非法行为等，多年以来，我一直在呼吁着手全国住房普查，以建立起国内住房市场公开透明的信息系统，但至今仍还在呼吁。可如果不普查全国的住房，对每套住房建立起档案，怎么保证国内住房市场信息公开透明，制定出符合中国国情的住房政策呢？还有，到目前为止，国内房地产政策很少通过公共决策的方式来平衡所有住房市场当事人的利益关系。住房统计指标体系设计及信息收集整理公开透明等也存在同样的问题。

　　如何保证住房市场信息公开透明，如何制定公平公正的市场规则，政府可做及要做的事情太多。市场各方对此充满了期待。

　　而在另一些方面，政府的职责是用规则或制度引导住房商品结构调整与变化，而非具体要求房地产企业生产什么与不生产什么。

　　中央政府早已意识到当前国内住房市场问题的严重性，也到了解决这些问题切入口，即严厉地打击住房市场投机炒作，去除住房市场的赚钱效应，但是，在落实及执行严厉打击住房的投机炒作政策与工具时，又被一些职能部门的不可为政策所干扰，从而使得严厉打击住房市场投机炒作的政策不能够得到很好的执行。

　　可以说，由于始终没能把住房市场的投资与消费区别开，并对住房投资与消费采取差别化的政策，住房投机炒作者才有机会利用这一点，涌入住房市场把住房价格炒高，把住房的消费者挤出市场，住房市场几乎成了住房投机炒作者的赚钱工具。笔者以为，这就是当前国内住房市场问题的实质。因此，如果不严厉打击与遏制遍布全国住房市场的投机炒作行为，去除当前国内住房市场能持续获取暴利的赚钱效应，那么国内住房市场生产再多的住房也是无济于事，无法达到政府房地产宏观调控的目标。

　　总之，认识当前住房市场问题的严重性自然是重要的，但其化解之道就在于清楚界定政府在住房市场的基本职能。并在此基础上，通过税收及信贷政策严厉打击住房的投机炒作，去除住房市场赚钱效应，让住房价格回归理性，让住房市场回归到居住功能。

　　（作者系中国社会科学院金融研究所研究员）