房价疯涨的时代已结束 知名房产投资人探讨未来楼市的出路

　“房价涨有它的道理，但未来十年不可能暴涨了。”“房地产调控政策要做‘检讨’。”“开发商不要放不下商业地产，如今现金流才是王道。”……昨天的亚布力峰会现场，“楼市十年：意愿与方法”分论坛举行。任志强、冯仑、黄怒波等知名投资人、地产人与会，从政策、房价、开发等层面，探讨未来楼市的出路。

　　1论房价

　　房价疯涨的时代已结束

　　核心观点

　　这就像人的成长，过了发育的“黄金时期”，后面就不可能再疯长了。

　　“很多人都在抱怨房价贵，我们应该看到房价贵的后面(的东西)。”长甲集团董事长赵长甲表示，要问问构成高房价的要素都有些什么。他说，土地、税、用工成本、建筑材料……这些固定成本在逐年上涨，自然拉动了房价的上涨。从另外一方面来说，房价之所以“跳得高”，也跟社会发展快、货币供应量大等因素有关。比如买房是靠货币，而200年到201年这10年间，我国货币(供应量)增长了6倍。

　　不过，在赵长甲看来，虽然不可否认的是，这10年间，房价的增长速度确实非常快，但未来10年，房价不太可能再飞涨了。赵长甲说，房地产发展的这些年，正是国家经济高速发展的时期……他打了个比方，这就有点像一个人5岁到15岁的生长发育过程，属于高速发展。但之后不可能再有这么快。所以赵长甲认为，房价高速上涨的时代已经结束了。

　　2论调控

　　吸取各方意见制定政策

　　核心观点

　　让各利益相关方进行“事前博弈”，避免政策出台后遇到难落实的尴尬。

　　“不少人为了房子假离婚，你说政策到位没有？”万通投资控股股份有限公司董事长冯仑认为，房地产调控讲了这么多年，房价还是有很大的调整空间。他认为，理想的调控政策出台前，应将各利益相关方都聚在一起进行博弈，充分吸取各方意见，即所谓“事前博弈”。之后再出台政策，就不给“事后博弈”留下空间，因为“事后博弈”的结果通常是“上有政策下有对策”，比如假离婚、阴阳合同等。这对政府的公信力是一种折损，政策的法律效果也大打折扣。

　　冯仑说，国家调控房地产，其实就是要调控住宅价格。但近年来随着楼市发展，房地产早已不单单是住宅了。

　　冯仑说，政府应该有效调控住宅价格，保证房地产健康发展。他说，之前很多房地产调控政策信号有些紊乱，政府应该把重心由“事后调控”变成“事先调控”，把文件调控变为法律、法规的调控。加大决策成本，把执行成本降低。

　　论商业

　　不要盲目引入一线大牌

　　核心观点

　　商业模式已改变，面对电商冲击，迷信高端商业物业不如重视现金流。

　　“不少开发商有个传统思维，商业地产持有越多越好。我觉得这是个误区。”中坤投资集团有限公司董事长黄怒波说，如今的经济模式已经发生巨变，这样做会忽视了流动性，容易走入死局。

　　黄怒波说，传统商业模式如果碰上经济不景气的大环境，就可能出问题，比如资金的问题。在电商的冲击下，传统商场走下坡路，商业物业的价值潜力猛然下滑。百货业风光不再，传统的商业面临极大挑战。一些大城市比如北京，商业可以向写字楼转型；但其他更多的城市，这条路不一定能行得通。

　　在黄怒波看来，传统的商业模式已经过时了。不能按照过去的方法招商，不要迷信奢侈品、一线品牌。他认为半年或是一年内，奢侈品将同时出现在线下和线上。对于开发商来说，持有高端商业物业，不如现金流靠谱。