房价连续上涨开发商加快推盘节奏 开盘定价走高

　 业内人士表示，房价连续上涨，早期拿地的开发商所获利润将普遍有所提升

　　近日，《证券日报》记者从多位房企高层处获悉，他们基本一致看好今年下半年一、二线城市的房地产市场。同时，记者连日走访了部分新老项目销售现场后发现，不少房企都在调整旗下项目开盘销售周期，意在加快推盘速度，争取项目在“金九银十”期间顺利入市。

　　对此，亚豪机构市场总监郭毅向记者表示，“金九银十”是北京房地产市场的传统销售旺季，而且目前市场购房需求强劲，供应量却相对不足，一些老项目的新房源入市价格多有提升。在这种背景下，房企若能抓住这一销售窗口期，不但能快速回笼资金，提升年度销售业绩，而且早拿地的开发商所获利润将比去年有所提升。

　　加快推盘节奏

　　亚豪机构数据统计显示，9月份北京预计将有26个项目开盘入市。对此，郭毅向记者表示，今年以来，北京商品住宅市场月度开盘量一直在低位徘徊。虽然“金九”期间入市项目个数难以有所突破，但是月度供应套数已经有所改善，9月份的商品住宅供应面积可能也并不会比去年同期少。

　　由此看来，开发商今年在“金九”期间推盘策略上更倾向于单次大规模推盘，即一次性拿到整个或项目中大部分房源的预售许可证。

　　实际上，绿城中国与葛洲坝合作的“京杭广场”正是一次性拿到住宅产品的预售许可证的项目。

　　《证券日报》记者现场走访后获悉，“葛洲坝绿城·京杭广场”为高端城市综合体项目，具体规划为五星级希尔顿酒店、8万平米精品购物中心、跨国公司办公基地以及平层大户型住宅产品。目前，项目已经全面施工，地下四层建设正在顺利推进。

　　“目前京杭广场商业写字楼已经全部售罄，其实现销售金额约亿元”，绿城北方房产建设有限公司副总经理强月飞向《证券日报》记者表示，“现在我们主要推出的是项目中的住宅产品，销售均价约为元/平方米。”

　　值得一提的是， 郭毅表示，今年下半年通州新城房价将很快步入万元/平方米的时代，但其住宅产品价格还未体现出区域真正的市场价值，以京杭广场为例，该项目位于通州CBD核心区，其住宅产品均价目前还不到万元/平方米，但其未来却有很大的升值空间。

　　豪宅助推房价高企

　　实际上，一些豪宅项目也是今年房企力推的主要产品，更是拉升其开发企业销售业绩和利润水平的助力产品。

　　“我们的融科·千章墅二期已经在8月初开盘，一共推出约19套房源，货值为15亿元左右。” 融科智地北京公司董事总经理张筱菁向《证券日报》记者如是表示，项目销售均价约为6000元∕平方米，目前销售情况非常好。

　　而记者也在项目现场发现，融科·千章墅部分楼栋已经封顶，记者站在其实体样板间内向外望，可以目测楼与楼之间的距离，包括项目园林绿化情况。

　　值得注意的是，今年年初，中国水电地产与金地集团组成的联合体以40.亿元高价拿下西山·艺境项目用地。而下半年，区域内体量最大的高达40万平方米的上述大盘项目就将马上进入市场。记者也在其项目接待处看到，不少人都在排队等待填写排号信息。

　　对此，郭毅向本报记者表示，在调控成为常态的背景下，房企纷纷选择高周转作为企业发展战略，部分去年下半年甚至今年年初出让的地块项目也纷纷加快开发及入市节奏。同时，购房需求强劲，房价持续高企，这将使高周转的房企获得符合其预期的利润。

　　同时，郭毅还向记者表示，一些关注度较高的中高端产品集中入市将有助于拉动购房需求的集中释放，加上刚需新盘（楼盘 / ）开盘售价也正处于上升通道，这些结构性因素或将拉高北京楼市“金九银十”期间的成交均价。

　　开盘定价走高

　　正如郭毅所示，新盘入市价格确实正处在上升通道中。据亚豪机构提供的资料显示，从9月入市项目定价来看，预计入市的26个项目当中，8个项目公布了预计销售价格，而其余18个项目售价均处于待定状态。

　　值得注意的是，本报记者查阅资料后发现，在上述已公布预售价格的8个项目中，“涨价”仍是主旋律，甚至同比上涨幅度高达5.85%。

　　由此来看，新房项目开盘价格正在一路走高。因此，尽管房企加大了推盘规模，但其利润率并不会受到影响，甚至部分房企今年所获的利润率要高于去年。

　　除此之外，中建国际港、明发广场项目均出现销售“日光”现象，北京楼市俨然已经进入热销期。

　　对此，北京中原地产市场研究总监张大伟表示，标杆房企资金链仍较为“宽松”，销售额不断提升，拿地积极，预计一线城市房价上涨将会加速。