房产调控间接催热租赁市场"买转租"推动涨租潮

在房产税等新一轮政策出台后，不少自住需求购房者陷入观望，转而将目光投向了租赁市场。有鉴于此，近期浦东北蔡等板块内部分业主开始酝酿提高租金水平。

　　业内人士分析，随着政策影响的继续扩大，涨租将成为今年二手房市场的主流现象之一。

　　刚需“买转租”推动涨租潮

　　春节前后是租赁期满和合同重签的高峰期。

大部分房东会选择在此时小幅抬高租金，一般加价幅度在100-200元/月左右。 21世纪顾村分行经理张峰表示，今年1月，在新政出台前，不少业主预期房产税即将出台，为转嫁持有成本，东方帕提欧、旭辉依云湾等不少公寓楼盘内已经出现大幅涨租现象，部分大中户型涨租幅度达700元/月。房产税试点政策公布后，尽管存量房不在征税范围内，但仍有不少房东涨租幅度超过往年。业内人士分析其涨租动力来源于未来租房需求大幅增长的预期。

　　该人士表示，房产税、限购令等一系列政策虽然本质上支持刚性需求，但其对刚需购房体的心理影响却不容小觑，出于房价回落预期等因素考虑，首次置业买家购房谨慎度将增强，短期内可能继续租赁以度过政策出台后的观望期，尤其是在上海工作、居住证未满年的外地人，其转租的需求迫切度将会更高。同时，改善购房体中也有部分购房者由于限购和首付成数提高等因素置业受阻，可能暂时转入租赁市场。

　　据统计，在2010年21世纪不动产上海区域成交的租赁交易房源中，租金在2000元/月以下及2000-4000元/月的中低价位房源套数分别占0.16%和41.49%。如部分改善购房需求转入租赁市场，这类出租房源的租赁成交占比还将提升，租金水平仍存在较大上升空间。

　　当前购房者如何租房划算？

　　对于打算暂时租房的人来说，在新政频出的节骨眼上，如何租房才比较划算呢？ 21世纪不动产置业专家认为，存在潜在购房需求的租客应主要考虑三个因素。

　　首先，在政策观望期不排除会有部分业主主动让价现象出现，淘得较高性价比房源机会更多。因此，购房者暂时租房，等待购房良机不失为理性的策略。在租房的同时，购房者仍应保持对住宅交易市场的实时关注。已根据自己的资金实力确定意向板块和房源的买家，最好能就近租房，以及时掌握区域内房价变化。

　　其次，潜在购房者租房时应多看、多比较，将租金水平放在第一位，且要多考虑交通出行、生活配套等条件，以降低出行、生活成本，节省时间与精力。在出租房源的选择方面，楼层、朝向较佳，配套较全即可，力争在生活开销及租金开销之后，仍有较多余额为买房积蓄“能量”。

　　第三，尽量选择长租形式。当前，几乎所有房东都青睐长租客，因此选择长租方式能增加租金议价的机会。另外，目前房东涨租意愿较前，长租形式也能避免在日后租赁过程中房东临时涨价情况。同时，租客要多加留意急租房源信息，因此类房源急于出手，租金极有可能低于市场均价水平。